Grundstückgewinnsteuer berechnen: Jeder Kanton rechnet anders
Übersicht
Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung mit Gewinn verkaufen, müssen Sie die Grundstückgewinnsteuer bezahlen. Wieviel hängt vom Reingewinn, von der Haltedauer und vom Standort ab. Grundstückgewinne werden in der Schweiz von Kanton zu Kanton unterschiedlich besteuert. Eines ist aber in allen 26 Kantonen gleich: Falls der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer schuldig bleibt, haftet das Grundstück – und die Steuerbehörden dürfen die offene Rechnung beim neuen Besitzer eintreiben. Das ist wichtig zu wissen, wenn Sie sich überlegen, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Wir erklären, wann die Steuer fällig wird, wer sie bezahlen muss und wie Sie die Grundstückgewinnsteuer berechnen.
Lesen Sie unsere Artikelserie über die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer in weiteren Kantonen:
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Was ist überhaupt ein Grundstück?
In den meisten Kantonen wird Grundstück im Steuergesetz gleich definiert wie im Zivilgesetzbuch. Ausser Liegenschaften und Gebäuden zählen zum Beispiel auch Miteigentumsanteile an Grundstücken, im Grundbuch eingetragene selbstständige oder dauernde Rechte wie Bau-, Nutzniessungs- sowie Quellenrechte oder Wasserrechtsverleihungen und andere Dienstbarkeiten als Grundstück und werden besteuert. In den meisten Fällen geht es bei der Grundstückgewinnsteuer aber um Häuser oder Wohnungen.
Wer ist steuerpflichtig: Verkäufer oder Käufer?
Steuerpflichtig ist der Verkäufer, wenn er mit dem Verkauf einen Gewinn erzielt. Falls der Verkäufer seine Schuld nicht bezahlt, dürfen die Steuerbehörden ein gesetzliches Pfandrecht in das Grundbuch eintragen und den offenen Rechnungsbetrag vom neuen Eigentümer oder von der neuen Eigentümerin eintreiben.
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So schützen sich Käufer vor bösen Überraschungen
- Bitten Sie den Verkäufer, den Steuerbetrag beim Steueramt oder auf einem Bankkonto zu hinterlegen. Die Steuerbehörden können vor dem Verkauf die Grundstückgewinnsteuer berechnen.
- Falls der Verkäufer mit Punkt 1 nicht einverstanden ist, hinterlegen Sie den Kaufpreis auf ein Bankkonto, auf das der Verkäufer erst zugreifen kann, sobald die Grundstückgewinnsteuer bezahlt ist.
- Falls der Verkäufer weder mit Punkt 1 noch mit Punkt 2 einverstanden ist, bezahlen Sie die Grundstückgewinnsteuer und ziehen den Steuerbetrag vom Kaufpreis ab.
- Unabhängig davon, auf welche Variante Sie und der Verkäufer sich einigen: Halten Sie unbedingt im Kaufvertrag schriftlich fest, wie die Grundstückgewinnsteuer sichergestellt und bezahlt wird.
Wie wird der Grundstückgewinn berechnet?
Die Rechnung ist einfach: Verkaufspreis minus Anlagekosten gleich Grundstückgewinn. Die Anlagekosten sind in den meisten Kantonen gleich oder ähnlich definiert wie im Kanton Zürich:
- Kaufpreis oder Verkehrswert vor 20 Jahren, falls Sie das Grundstück länger als 20 Jahre besitzen
- Wertvermehrende Ausgaben, beispielsweise für eine neue Küche oder den Dachstockausbau, bereinigt um Versicherungsleistungen und Beiträge von Bund, Kanton oder Gemeinde
- Grundeigentümerbeiträge wie Trottoir-, Kanalisations- oder Mehrwertbeiträge
- Maklerprovision beim Kauf und Verkauf, in der Regel 2 Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer
- Insertionskosten beim Kauf und Verkauf
- Abgaben für die Handänderung beim Kauf und Verkauf
Grundstückgewinnsteuer berechnen: Alle Faktoren auf einen Blick
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Sondersteuer und wird beim Verkauf fällig. Drei Faktoren sind für ihre Berechnung massgebend: Gewinn, Besitzdauer und Standort. Die Kantone berechnen die Grundstückgewinnsteuer sehr unterschiedlich. Das sind die grössten Unterschiede:
- Progressiv oder Proportional: In den meisten Kantonen wird die Steuer proportional berechnet, das heisst zu einem einheitlichen Satz, beispielsweise 30 Prozent im Kanton Appenzell-Ausserrhoden. Dafür berechnen einzelne Kantone die Grundstückgewinnsteuer progressiv. Je höher der steuerbare Reingewinn, desto höher die steuerliche Belastung.
- Steuersatz: Ein Grundstückgewinn von 500'000 Franken wird in St. Gallen (164'000 Franken) nach 10 Jahren sechsmal stärker belastet als in Sarnen (27'000 Franken) im Kanton Obwalden.
- Lange Haltedauer: Alle Kantone bis auf Basel-Land und Obwalden gewähren Abschläge, wenn der Verkäufer sein Haus oder seine Wohnung lange besessen hat. Zürich beispielsweise gewährt 5 Prozent Abschlag für Verkäufe nach 5 Jahren, 20 Prozent nach 10 Jahren und 50 Prozent nach 20 Jahren. Genf verzichtet als einziger Kanton nach 25 Jahren ganz auf die Grundstückgewinnsteuer.
- Kurze Haltedauer: Dafür verlangen alle Kantone bis auf Solothurn einen Zuschlag auf kurzfristig erzielte Grundstückgewinne und belasten so Spekulanten stärker. Zürich zum Beispiel berechnet 50 Prozent mehr für Verkäufe nach weniger als 1 Jahr und 25 Prozent mehr für Verkäufe nach 2 Jahren, Basel-Stadt sogar 60 Prozent mehr für Verkäufe nach 3 Jahren.
Gut zu wissen
Für die Steuerberechnung müssen Sie wissen, wieviel Ihr Haus oder Ihre Wohnung aktuell wert ist. Mit unserer neutralen Immobilienbewertung können Sie den Marktwert mit wenigen Angaben kostenlos schätzen.
Grundstückgewinnsteuer berechnen für Ihr Haus oder Ihre Wohnung
Es gibt nicht eine Formel für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer. Mit dem neuen Grundstückgewinnsteuer-Rechner von Houzy können Sie zum ersten Mal in der Schweiz die fällige Grundstückgewinnsteuer für alle 26 Kantone online berechnen, von Aargau bis Zug. Mit dem Rechner können Sie die Grundstückgewinnsteuer berechnen und die Auswirkungen verschiedener Verkaufspreise und/oder Verkaufszeitpunkte simulieren. Vielleicht lohnt es sich, mit dem Verkauf zu warten, um Geld zu sparen.
Tipp
Die Steuergesetze sind komplex und unterscheiden sich von Kanton zu Kanton. Darum sollten Sie sich lieber vor als nach dem Verkauf informieren. Ein Immobilienmakler aus Ihrer Region, der die Steuergesetze und den Markt kennt, kann Sie beraten und gleichzeitig beim Haus- oder Wohnungsverkauf unterstützen.
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Steueraufschub: Wann müssen Sie bezahlen?
Die Grundstückgewinnsteuer ist nicht immer sofort fällig. Sie wird aufgeschoben, wenn Sie mit dem Verkaufserlös ein Ersatzgrundstück in der Schweiz kaufen. Je nach Kanton müssen Sie den Erlös innerhalb von ein bis zwei Jahren reinvestieren, in Ausnahmefällen kann die Frist bis auf vier Jahre verlängert werden. Der Steueraufschub wird aber nur für die Ersatzbeschaffung von selbstbewohntem Wohneigentum gewährt – und nur, falls der Kaufpreis für das Ersatzgrundstück höher ist als die Anlagekosten für das verkaufte Grundstück. Wenn der Kaufpreis unter den Anlagekosten liegt, wird der ganze Steuerbetrag sofort fällig (Beispiel 3). Das kommt vor allem dann vor, wenn Sie ein grösseres und teureres Haus verkaufen und dafür eine kleinere und günstigere Wohnung kaufen.
Tipp
Wollen Sie eine Immobilie verkaufen, die viel mehr wert ist als früher? Allenfalls lohnt es sich, noch ein paar Jahre zu warten und von einem tieferen Steuersatz zu profitieren. Den maximalen Steuerrabatt erreichen Sie beispielsweise im Kanton Zürich nach 20 Jahren und im Kanton Bern erst nach 35 Jahren.
Andere Gründe für einen Steueraufschub
Die Grundstückgewinnsteuer kann aus vielen Gründen aufgeschoben werden. Beispielsweise wegen Eigentumswechseln durch Erbschaft, Erbvorbezug oder Schenkung und wegen Handänderungen zwischen Ehepartnern durch güterrechtliche Änderungen, Trennung oder Scheidung. Sobald das Haus oder die Wohnung aber an eine dritte Person verkauft wird, wird die Grundstückgewinnsteuer fällig. Berechnet wird sie auf der Basis des ursprünglichen Kaufpreises, nicht Übernahmewerts. Dafür wird die Haltedauer der Vorbesitzerin, des Vorbesitzers berücksichtigt. Und wenn der Verkaufspreis in neues selbstbewohntes Wohneigentum investiert wird, kann die Grundstückgewinnsteuer weiter aufgeschoben werden …
Gut zu wissen
Der Steueraufschub gilt weder für Zweitwohnungen noch für Ferienwohnungen oder vermietete Liegenschaften. Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen, dürfen Sie die Steuer nur für eine selbstbewohnte Wohnung aufschieben.
Spielen Sie mit dem Gedanken, Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen? Mit unserem Grundstückgewinnsteuer-Rechner finden Sie mit wenigen Angaben heraus, ob und wenn ja wieviel Steuer Sie bezahlen müssten und ob es sich lohnt, das Haus oder die Wohnung später zu verkaufen, um weniger Grundstückgewinnsteuer bezahlen zu müssen.
FAQs
Hier finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen zur Hausbewertung.
Eine Bewertung der Immobilie ist sowohl für Hauskäufer als auch Hausverkäufer bedeutend. Viele Eigentümer haben vor einem Immobilienverkauf keine genaue Vorstellung davon, welchen Marktwert ihre Immobilie aufweist. Der selbst geschätzte Immobilienwert basiert oftmals auf dem damaligen Marktwert oder dem emotionalen Wert des Objekts. Entsprechend besteht bei Hauskäufern oftmals Unsicherheit über den tatsächlichen Wert der Immobilie aufgrund fehlender Transparenz. Der Marktwert einer Immobilie verändert sich je nach Konjunktur und ist Abhängig von Angebot und Nachfrage. Somit sind umfassende Kenntnisse des regionalen Immobilienmarktes für eine akkurate Wertermittlung der Immobilie unabdingbar. Als Verkäufer können Sie nur dann einen realistischen Preis auf dem Immobilienmarkt erzielen, wenn Sie den tatsächlichen, datenbasierten Wert ihrer Immobilie kennen. Ein zu hoch angesetzter Preis schreckt potentielle Käufer ab, während ein zu niedriger Verkaufspreis zu einem grossen Vermögensverlust führen kann. Mit einer datenbasierten Immobilienbewertung können diese Fehler vermeiden werden und das Objekt schnell und zufriedenstellend verkauft werden. Entsprechend hilft auch Hauskäufern eine datenbasierte Immobilienbewertung, um die nötige Sicherheit zum Preis des Wunschobjekts zu erhalten und Entscheidungen im Kaufprozess fundiert zu fällen. Lesen Sie dazu auch unseren Artikel "Hedonische Schätzung: So bewerten wir den Wert von Immobilien" im Houzy Magazin.
Die digitale Immobilienbewertung von Houzy analysiert mit nur wenigen Angaben den Wert Ihres Wohneigentums - und das komplett kostenlos und unverbindlich. Die Analyse basiert auf ersten relevanten Kriterien wie der Grundstück- und Wohnfläche oder dem geschätzten Hauszustand und dient so als erster Anhaltspunkt. Die Immobilienbewertung ist in 5 einfachen Schritten in unter 5 Minuten durchgeführt und bietet Ihnen eine unabhängige, neutrale Schätzung des Immobilienwerts. Anhaltender Mehrwert ergibt sich für Sie auch durch die automatisch analysierten Marktwertänderungen, die Sie quartalsweise in Ihrem Houzy Account einsehen können. Auch unsere qualifizierten Makler-Partner, wie Engel & Völkers, stehen Ihnen nach der Immobilienbewertung bei Bedarf kostenfrei für eine Vor-Ort-Analyse zur Verfügung.
Houzy ist eine junge Firma und finanziert sich durch die Vermittlung von Dienstleistungen Dritter sowie durch Werbe-Partnerschaften mit nationalen und regionalen Partnern. Sie als Benutzer entscheiden aber immer selbst, wann Sie was und mit wem teilen möchten und behalten somit stets die Datenhoheit. Die Nutzung unserer Immobilienbewertung und unserer Plattform ist für Sie somit dauerhaft kostenlos. Bei Bedarf beraten Sie unsere Makler-Partner in einem zweiten Schritt gerne persönlich. Auch dieser Service bleibt kostenlos und unverbindlich.
Das Ergebnis der Immobilienbewertung von Houzy ist eine objektive Marktwertschätzung, die für die meisten Häuser oder Wohnungen in der Schweiz genau genug ist. Darum setzen viele Banken auf die hedonische Bewertung. Sie berücksichtigt alle Transaktionspreise vergleichbarer Immobilien in der Region. Das Computermodell unterteilt ein Objekt in Qualitätseigenschaften, damit es mit anderen Objekten vergleichbar ist, und berechnet mit einer multiplen Regressionsanalyse, wie stark die Qualitätseigenschaften den Preis beeinflussen.