Verkehrswert Immobilie

Verkehrswert Ihrer Immobilie kostenlos berechnen

Erfahren Sie online, welchen Verkehrswert Ihre Immobilie aktuell haben könnte. Die kostenlose Immobilienbewertung liefert Ihnen eine erste Einschätzung des Marktwerts Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung – schnell, unverbindlich und basierend auf relevanten Immobiliendaten.

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1. Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert einer Immobilie beschreibt den Preis, der unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielt werden kann. Er zeigt also, welchen Wert ein Haus, eine Wohnung oder eine andere Liegenschaft aktuell am Immobilienmarkt haben könnte.

Der Verkehrswert wird im Rahmen einer Immobilienbewertung ermittelt. Dabei werden alle Faktoren berücksichtigt, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Dazu gehören zum Beispiel der Landwert, der Gebäudewert, die Lage, der Zustand, die Nutzungsmöglichkeiten, rechtliche Vorgaben und die aktuelle Nachfrage.

In der Schweiz gibt es verschiedene fachliche und rechtliche Grundlagen, die bei Immobilienbewertungen eine Rolle spielen können. Dazu zählen unter anderem das Auftragsrecht im Obligationenrecht, fachliche Bewertungsstandards sowie kantonale Regelungen zur Grundstückschätzung. Einzelne kantonale Schätzungsverordnungen beschreiben den Verkehrswert als Ergebnis aller wertbildenden Faktoren, etwa Land- und Bauwert, rechtliche Gegebenheiten, Nutzungsmöglichkeiten, tatsächliche Eigenschaften sowie Lage und Beschaffenheit.

Gut zu wissen

Der Verkehrswert ist zunächst ein rechnerisch ermittelter Wert. Der tatsächlich erzielte Verkaufspreis kann später höher oder tiefer ausfallen. Das hängt unter anderem davon ab, wie gross die Nachfrage ist, wie gut die Immobilie vermarktet wird und wie Käufer die Lage, den Zustand oder das Potenzial einschätzen.

Für Eigentümer ist der Verkehrswert besonders wichtig, wenn ein Verkauf geplant ist. Wer den Verkehrswert kennt, kann den Angebotspreis realistischer festlegen und vermeidet zwei typische Risiken: Die Immobilie wird zu teuer ausgeschrieben und bleibt lange am Markt – oder sie wird zu günstig angeboten und unter Wert verkauft.

Typische Situationen, in denen der Verkehrswert wichtig ist:

  • vor dem Verkauf einer Immobilie
  • bei Erbschaft oder Schenkung
  • bei Scheidung oder Vermögensaufteilung
  • für Finanzierung oder Hypothek
  • zur persönlichen Vermögensübersicht

Eine erste Online-Immobilienbewertung kann helfen, den Verkehrswert schnell und unverbindlich einzuordnen. So erhalten Eigentümer eine bessere Grundlage für weitere Entscheidungen.

2. Verkehrswert, Marktwert und Verkaufspreis: Was ist der Unterschied? 

Der Verkehrswert ist eine fachliche Schätzung des Immobilienwerts. Der Verkaufspreis ist der Preis, der am Ende tatsächlich bezahlt wird. Beide Werte können voneinander abweichen.

Beispiel

Eine Immobilie kann einen geschätzten Verkehrswert von CHF 1’200’000 haben. Wenn die Nachfrage sehr hoch ist, kann der erzielte Verkaufspreis darüber liegen. Wenn kaum Interessenten vorhanden sind oder die Immobilie Mängel hat, kann der Verkaufspreis darunter liegen.

Verkehrswert, Marktwert und Verkaufspreis im Vergleich
Begriff Bedeutung
Verkehrswert Der geschätzte Wert einer Immobilie unter normalen Marktbedingungen und ohne besonderen Verkaufsdruck
Marktwert Der aktuelle Wert einer Immobilie am Markt, basierend auf Lage, Zustand, Nachfrage und vergleichbaren Immobilien
Verkaufspreis Der Preis, den ein Käufer beim tatsächlichen Verkauf der Immobilie bezahlt
Angebotspreis Der Preis, mit dem eine Immobilie inseriert oder beworben wird und der meist als Verhandlungsbasis dient

3. Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt? 

Der Verkehrswert einer Immobilie wird ermittelt, indem die Immobilie mit ähnlichen Objekten verglichen und nach wertrelevanten Faktoren bewertet wird. Dazu gehören Lage, Zustand, Wohnfläche, Grundstück, Ausstattung, Baujahr und die aktuelle Nachfrage am Immobilienmarkt.

Für Eigentümer ist das wichtig, weil der Verkehrswert nicht einfach aus einem Bauchgefühl entsteht. Er soll zeigen, welcher Preis unter normalen Marktbedingungen realistisch erzielbar wäre. Das hilft besonders, wenn Sie einen Verkauf prüfen, ein Kaufangebot erhalten haben oder den Wert für Erbschaft, Scheidung oder Finanzierung benötigen.

Je nach Immobilie kommen unterschiedliche Bewertungsmethoden zum Einsatz:

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Eine Online-Immobilienbewertung nutzt meist ein datenbasiertes Verfahren. Sie liefert eine erste Einschätzung des Verkehrswerts, indem Ihre Angaben mit vergleichbaren Immobilien und aktuellen Marktdaten abgeglichen werden.

Bei sehr speziellen Immobilien, aussergewöhnlicher Lage oder geplanter Verkaufsabsicht kann zusätzlich eine Einschätzung durch einen Makler sinnvoll sein. So lassen sich Faktoren wie Nachfrage, Vermarktungschancen und realistischer Verkaufspreis noch genauer beurteilen.

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4. Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert? 

Der Verkehrswert einer Immobilie wird vor allem durch Lage, Zustand, Grösse, Ausstattung und Nachfrage beeinflusst. Schon kleine Unterschiede können dazu führen, dass zwei ähnliche Immobilien unterschiedlich bewertet werden.

Viele Eigentümer orientieren sich zuerst an Wohnfläche oder Inseratepreisen. Das ist verständlich, reicht aber nicht aus. Entscheidend ist nicht nur, wie gross eine Immobilie ist, sondern wie attraktiv sie für Käuferinnen und Käufer wirkt.

Wichtige Einflussfaktoren sind:

Einflussfaktoren auf den Verkehrswert einer Immobilie
Einflussfaktor Bedeutung für den Verkehrswert
Lage Mikrolage, Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Aussicht und Lärmbelastung prägen die Nachfrage besonders stark
Grösse und Grundriss Wohnfläche, Zimmeranzahl und eine praktische Raumaufteilung beeinflussen Nutzbarkeit und Käuferinteresse
Zustand und Baujahr Renovationsbedarf, Modernisierungen und die Qualität der Bausubstanz wirken sich direkt auf den Immobilienwert aus
Ausstattung Balkon, Terrasse, Lift, Parkplatz, Energieeffizienz und Ausbaustandard können den Verkehrswert erhöhen
Grundstück und Umgebung Grundstücksfläche, Ausrichtung, Privatsphäre und Bebauungsmöglichkeiten sind vor allem bei Häusern entscheidend
Marktsituation Angebot, Nachfrage, Zinsniveau und vergleichbare Immobilienverkäufe beeinflussen den aktuell erzielbaren Wert

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Besonders wichtig ist die Kombination dieser Faktoren. Eine Immobilie an guter Lage kann trotz Renovationsbedarf attraktiv sein. Umgekehrt kann eine modernisierte Immobilie an weniger gefragter Lage trotzdem schwieriger zu verkaufen sein.

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5. Wann sollte man den Verkehrswert berechnen lassen? 

Den Verkehrswert einer Immobilie sollte man berechnen lassen, wenn eine wichtige Entscheidung rund um Haus, Wohnung oder Liegenschaft ansteht. Besonders sinnvoll ist das vor einem Verkauf, bei Erbschaft, Scheidung, Finanzierung oder wenn Sie ein Kaufangebot besser einordnen möchten.

Viele Eigentümer warten mit einer Bewertung, bis der Verkauf schon konkret ist. Dabei kann es hilfreich sein, den Immobilienwert früher zu kennen. So können Sie besser planen und vermeiden, mit einem unrealistischen Preis in Gespräche zu gehen.

Eine Verkehrswertermittlung ist besonders sinnvoll bei:

  • geplantem Immobilienverkauf
  • Erbschaft oder Schenkung
  • Scheidung oder Vermögensaufteilung
  • Finanzierung oder Hypothekenverlängerung
  • Prüfung eines Kaufangebots
  • Vermögensplanung
  • grösseren Renovationen oder Sanierungen

Vor allem beim Verkauf ist der Verkehrswert eine wichtige Grundlage. Ein zu hoher Angebotspreis kann Interessenten abschrecken. Ein zu tiefer Preis kann dazu führen, dass Sie Geld verlieren. Eine realistische Einschätzung hilft, den Verkaufspreis besser zu begründen.

Wenn Sie nach der Bewertung merken, dass ein Verkauf infrage kommt, kann eine Maklereinschätzung der nächste sinnvolle Schritt sein. Ein erfahrener Makler kann beurteilen, wie Ihre Immobilie am Markt positioniert werden sollte und welche Nachfrage in Ihrer Region besteht.

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6. Welche Unterlagen braucht man für eine Verkehrswertermittlung? 

Für eine erste Verkehrswertermittlung reichen meist wenige Angaben zur Immobilie. Je genauer die Informationen sind, desto besser kann der Verkehrswert eingeschätzt werden. Für die Online-Bewertung benötigen Sie in der Regel keine vollständige Dokumentenmappe. Wichtig sind vor allem Angaben zu Lage, Objektart, Wohnfläche, Baujahr, Zustand und Ausstattung.

Hilfreiche Angaben sind:

  • Adresse der Immobilie
  • Objektart, zum Beispiel Haus, Wohnung oder Mehrfamilienhaus
  • Wohnfläche und Grundstücksfläche
  • Anzahl Zimmer
  • Baujahr
  • Zustand der Immobilie
  • Renovationen und Sanierungen
  • Ausstattung wie Balkon, Garten, Lift, Garage oder Terrasse
  • Angaben zur Heizung und Energieeffizienz
  • bei Wohnungen: Stockwerk, Lift, Parkplatz und Gebäudezustand

Für eine detaillierte Bewertung vor Ort können zusätzliche Unterlagen hilfreich sein. Dazu gehören zum Beispiel Grundrisspläne, Grundbuchauszug, Gebäudeversicherungsausweis, Katasterplan, Renovationsnachweise oder Unterlagen zu Hypothek und Nebenkosten.

Der wichtigste Punkt: Je vollständiger die Angaben sind, desto realistischer wird die Einschätzung. Falls einzelne Informationen fehlen, ist eine erste Online-Bewertung trotzdem möglich. Sie dient dann als Orientierung und kann später mit weiteren Details ergänzt werden.

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Hedonische Bewertung

Die hedonische Schätzung basiert auf einem statistischen Vergleichsverfahren und gehört heute zu den wichtigsten Methoden der Immobilienbewertung in der Schweiz. Dabei wird eine Immobilie anhand aktueller Transaktionen und Vergleichsobjekte bewertet. Faktoren wie Lage, Wohnfläche, Zustand, Baujahr und Ausstattung fliessen in die Berechnung des Marktwerts ein. Die hedonische Bewertungsmethode eignet sich besonders für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Standardimmobilien.

Realwertmethode

Die Realwertmethode bewertet eine Immobilie anhand des Gebäudewerts und des Landwerts. Dabei werden die Baukosten, der Zustand der Immobilie sowie mögliche Wertminderungen durch Alter oder Abnutzung berücksichtigt. Diese Methode wird häufig bei speziellen Immobilien eingesetzt, bei denen nur wenige Vergleichsobjekte vorhanden sind – beispielsweise bei älteren Häusern oder individuellen Liegenschaften.

Ertragswertmethode

Die Ertragswertmethode kommt vor allem bei Renditeobjekten und vermieteten Immobilien zum Einsatz. Der Immobilienwert wird dabei auf Basis der möglichen Mieteinnahmen und der langfristigen Rendite berechnet. Faktoren wie Unterhaltskosten, Leerstände und die Nachfrage am Immobilienmarkt spielen bei dieser Bewertungsmethode eine wichtige Rolle. Besonders relevant ist sie für Mehrfamilienhäuser und Anlageimmobilien.

Discounted Cashflow Methode (DCF)

Die Discounted Cashflow Methode (DCF) ist eine erweiterte Form der Ertragswertbewertung und wird häufig bei professionellen Immobilieninvestitionen verwendet. Dabei werden zukünftige Einnahmen und Kosten einer Immobilie prognostiziert und auf den heutigen Marktwert abgezinst. Die DCF-Methode eignet sich besonders für grössere Renditeobjekte, Gewerbeimmobilien und komplexe Immobilienprojekte.

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FAQs

Hier finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen zur Hausbewertung.

Wann ist eine Immobilienbewertung wichtig?

Eine Bewertung der Immobilie ist sowohl für Hauskäufer als auch Hausverkäufer bedeutend. Viele Eigentümer haben vor einem Immobilienverkauf keine genaue Vorstellung davon, welchen Marktwert ihre Immobilie aufweist. Der selbst geschätzte Immobilienwert basiert oftmals auf dem damaligen Marktwert oder dem emotionalen Wert des Objekts. Entsprechend besteht bei Hauskäufern oftmals Unsicherheit über den tatsächlichen Wert der Immobilie aufgrund fehlender Transparenz. Der Marktwert einer Immobilie verändert sich je nach Konjunktur und ist Abhängig von Angebot und Nachfrage. Somit sind umfassende Kenntnisse des regionalen Immobilienmarktes für eine akkurate Wertermittlung der Immobilie unabdingbar. Als Verkäufer können Sie nur dann einen realistischen Preis auf dem Immobilienmarkt erzielen, wenn Sie den tatsächlichen, datenbasierten Wert ihrer Immobilie kennen. Ein zu hoch angesetzter Preis schreckt potentielle Käufer ab, während ein zu niedriger Verkaufspreis zu einem grossen Vermögensverlust führen kann. Mit einer datenbasierten Immobilienbewertung können diese Fehler vermeiden werden und das Objekt schnell und zufriedenstellend verkauft werden. Entsprechend hilft auch Hauskäufern eine datenbasierte Immobilienbewertung, um die nötige Sicherheit zum Preis des Wunschobjekts zu erhalten und Entscheidungen im Kaufprozess fundiert zu fällen. Lesen Sie dazu auch unseren Artikel "Hedonische Schätzung: So bewerten wir den Wert von Immobilien" im Houzy Magazin.

Welche Vorteile ergeben sich mir durch eine Online-Immobilienbewertung?

Die digitale Immobilienbewertung von Houzy analysiert mit nur wenigen Angaben den Wert Ihres Wohneigentums - und das komplett kostenlos und unverbindlich. Die Analyse basiert auf ersten relevanten Kriterien wie der Grundstück- und Wohnfläche oder dem geschätzten Hauszustand und dient so als erster Anhaltspunkt. Die Immobilienbewertung ist in 5 einfachen Schritten in unter 5 Minuten durchgeführt und bietet Ihnen eine unabhängige, neutrale Schätzung des Immobilienwerts. Anhaltender Mehrwert ergibt sich für Sie auch durch die automatisch analysierten Marktwertänderungen, die Sie quartalsweise in Ihrem Houzy Account einsehen können. Auch unsere qualifizierten Makler-Partner, wie Engel & Völkers, stehen Ihnen nach der Immobilienbewertung bei Bedarf kostenfrei für eine Vor-Ort-Analyse zur Verfügung.

Warum ist die Immobilienbewertung kostenlos?

Houzy ist eine junge Firma und finanziert sich durch die Vermittlung von Dienstleistungen Dritter sowie durch Werbe-Partnerschaften mit nationalen und regionalen Partnern. Sie als Benutzer entscheiden aber immer selbst, wann Sie was und mit wem teilen möchten und behalten somit stets die Datenhoheit. Die Nutzung unserer Immobilienbewertung und unserer Plattform ist für Sie somit dauerhaft kostenlos. Bei Bedarf beraten Sie unsere Makler-Partner in einem zweiten Schritt gerne persönlich. Auch dieser Service bleibt kostenlos und unverbindlich.

Wie genau ist das Ergebnis der Online-Immobilienbewertung von Houzy?

Das Ergebnis der Immobilienbewertung von Houzy ist eine objektive Marktwertschätzung, die für die meisten Häuser oder Wohnungen in der Schweiz genau genug ist. Darum setzen viele Banken auf die hedonische Bewertung. Sie berücksichtigt alle Transaktionspreise vergleichbarer Immobilien in der Region. Das Computermodell unterteilt ein Objekt in Qualitätseigenschaften, damit es mit anderen Objekten vergleichbar ist, und  berechnet mit einer multiplen Regressionsanalyse, wie stark die Qualitätseigenschaften den Preis beeinflussen.