Maklervertrag: Das sollten Eigentümer vor der Unterschrift wissen

1. Was ist ein Maklervertrag?

Ein Maklervertrag ist die vertragliche Grundlage zwischen Eigentümer und Immobilienmakler. Darin wird festgehalten, welche Leistungen der Makler beim Verkauf der Immobilie übernimmt und unter welchen Bedingungen eine Provision fällig wird.

Für Eigentümer ist der Vertrag besonders wichtig, weil er Transparenz schafft. Er sollte klar regeln, welche Aufgaben der Makler übernimmt, wie hoch die Provision ist, ob zusätzliche Kosten entstehen können und wie lange der Vertrag läuft.

Typische Inhalte eines Maklervertrags sind:

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Ein guter Maklervertrag ist verständlich formuliert und lässt möglichst wenig Interpretationsspielraum. Unklare Formulierungen können später zu Diskussionen führen – etwa bei der Provision, bei Zusatzkosten oder bei der Frage, welche Leistungen tatsächlich enthalten sind.

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2. Welche Arten von Maklerverträgen gibt es?

Beim Immobilienverkauf können unterschiedliche Vertragsmodelle vereinbart werden. Für Eigentümer ist vor allem wichtig, wie stark sie sich an einen Makler binden und welche Folgen das für den Verkaufsprozess hat.

Grundsätzlich kann ein Maklervertrag eher offen oder exklusiv ausgestaltet sein. Je nach Vereinbarung dürfen Sie weitere Makler beauftragen, selbst Käufer suchen oder den Verkauf ausschliesslich über einen Makler laufen lassen.

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Welche Vertragsart am besten passt, hängt vor allem davon ab, wie viel Flexibilität Sie wünschen und wie intensiv der Makler den Verkauf begleiten soll. Ein einfacher Maklerauftrag eignet sich, wenn Sie mehrere Optionen offenhalten oder selbst aktiv nach Käufern suchen möchten. Ein Alleinauftrag ist meist sinnvoll, wenn Sie eine klare Zuständigkeit und eine koordinierte Vermarktung bevorzugen. Der qualifizierte Alleinauftrag bietet sich vor allem an, wenn der gesamte Verkaufsprozess konsequent über einen einzigen Makler laufen soll. In jedem Fall sollten Sie Leistungen, Laufzeit und Provisionsregelung vor der Unterzeichnung genau prüfen.

3. Provision, Zusatzkosten und Fälligkeit

Die Maklerprovision ist einer der wichtigsten Punkte im Maklervertrag. Sie sollte klar beziffert sein – zum Beispiel als Prozentsatz des Verkaufspreises oder als konkret vereinbarter Betrag. Zudem sollte festgehalten werden, wann die Provision fällig wird und welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen.

Beim Immobilienverkauf wird die Provision in der Regel erst fällig, wenn der Verkauf erfolgreich zustande kommt. Wichtig ist, dass der Vertrag klar regelt, was genau als Erfolg gilt und ob die Tätigkeit des Maklers kausal zum Abschluss beigetragen haben muss.

Neben der Provision können zusätzliche Kosten vereinbart werden. Dazu gehören zum Beispiel:

• Inserate und Werbung
• professionelle Fotos
• Verkaufsdokumentation
• Drohnenaufnahmen oder virtuelle Rundgänge
• Gutachten oder zusätzliche Bewertungen
• besondere Vermarktungsmassnahmen

Solche Zusatzkosten sollten nur verrechnet werden, wenn sie im Vertrag klar vereinbart wurden und tatsächlich angefallen sind. Für Eigentümer ist es sinnvoll, vorab ein Kostenlimit oder einen Pauschalbetrag für Marketing- und Nebenkosten festzulegen.

Wichtige Fragen vor der Unterschrift:

• Wie hoch ist die Provision?
• Ist die Provision inklusive oder exklusive Mehrwertsteuer?
• Wann wird die Provision fällig?
• Welche Leistungen sind in der Provision enthalten?
• Gibt es zusätzliche Auslagen?
• Müssen Zusatzkosten auch bezahlt werden, wenn kein Verkauf zustande kommt?
• Gibt es eine Kostenlimite für Marketing oder Inserate?
• Was passiert, wenn der Vertrag gekündigt wird?

4. Laufzeit, Kündigung und Exklusivität

Auch Laufzeit und Kündigung sollten im Maklervertrag klar geregelt sein. Eine feste Laufzeit kann sinnvoll sein, damit der Makler genügend Zeit für Bewertung, Vermarktung und Interessentenansprache hat. Gleichzeitig sollten Eigentümer wissen, wie sie den Vertrag beenden können, falls die Zusammenarbeit nicht funktioniert.

Besonders wichtig ist die Frage der Exklusivität. Bei einem exklusiven Auftrag arbeitet nur ein Makler am Verkauf. Das kann den Prozess klarer und strukturierter machen. Gleichzeitig sollten Sie sicherstellen, dass der Makler dafür auch konkrete Leistungen erbringt – zum Beispiel professionelle Vermarktung, regelmässiges Reporting und aktive Käuferansprache.

Achten Sie besonders auf:

• Vertragsdauer
• Kündigungsfrist
• automatische Verlängerung
• Exklusivität oder Nicht-Exklusivität
• Pflichten des Maklers während der Laufzeit
• Reporting und Kommunikation
• Regelung für bereits vermittelte Interessenten
• Kosten bei Vertragsbeendigung
• Provisionsanspruch nach Vertragsende

Ein häufiger Stolperpunkt ist der sogenannte Nachwirkungszeitraum. Damit ist gemeint, dass eine Provision auch nach Vertragsende fällig werden kann, wenn der Käufer während der Vertragslaufzeit durch den Makler vermittelt wurde und der Verkauf später zustande kommt. Eine solche Regelung sollte klar begrenzt und verständlich formuliert sein.

5. Maklervertrag prüfen: Darauf sollten Sie achten

Bevor Sie einen Maklervertrag unterschreiben, sollten Sie sich genügend Zeit nehmen. Ein seriöser Makler erklärt Ihnen die wichtigsten Vertragsinhalte verständlich und beantwortet Ihre Fragen transparent.

Diese Punkte sollten Sie besonders prüfen:

• Sind alle Leistungen konkret beschrieben?
• Ist die Provision eindeutig geregelt?
• Sind mögliche Zusatzkosten klar aufgeführt?
• Gibt es eine Kostenlimite für Auslagen?
• Ist die Laufzeit angemessen?
• Gibt es eine automatische Verlängerung?
• Ist der Auftrag exklusiv oder nicht exklusiv?
• Was gilt bei selbst gefundenen Käufern?
• Wann wird die Provision fällig?
• Gibt es eine Nachwirkung nach Vertragsende?
• Wie kann der Vertrag gekündigt werden?
• Wie oft erhalten Sie Updates zum Verkaufsstand?

Wenn ein Vertrag unklare Formulierungen enthält oder wichtige Punkte offenlässt, sollten Sie nachfragen und Anpassungen verlangen. Es ist besser, Unklarheiten vor der Unterschrift zu klären als später im Verkaufsprozess.

Ein Maklervertrag sollte nicht nur den Makler schützen, sondern auch Ihnen als Eigentümer Sicherheit geben. Je klarer Leistungen, Kosten und Pflichten geregelt sind, desto professioneller kann die Zusammenarbeit ablaufen.