Makler Aufgaben: Was macht ein Immobilienmakler beim Verkauf? 

1. Welche Aufgaben übernimmt ein Immobilienmakler?

Ein Immobilienmakler unterstützt Eigentümerinnen und Eigentümer beim Verkauf einer Immobilie. Seine Aufgabe ist es, den Verkaufsprozess professionell vorzubereiten, passende Käufer anzusprechen und den Verkauf bis zum Abschluss zu begleiten.

Dabei geht es nicht nur darum, ein Inserat zu erstellen. Ein guter Makler betrachtet den gesamten Verkaufsprozess: Er analysiert den Markt, schätzt den Immobilienwert ein, entwickelt eine passende Verkaufsstrategie, bereitet die Unterlagen vor, organisiert Besichtigungen und unterstützt bei Verhandlungen.

Typische Makleraufgaben beim Immobilienverkauf sind:

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Gerade beim Verkauf einer Immobilie ist diese Begleitung wertvoll, weil viele Eigentümer den zeitlichen und organisatorischen Aufwand unterschätzen. Bewertung, Vermarktung, Anfragen, Besichtigungen, Verhandlungen und Formalitäten müssen gut aufeinander abgestimmt sein.

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2. Bewertung, Verkaufsstrategie und Vorbereitung

Eine der wichtigsten Aufgaben eines Maklers ist die realistische Einschätzung des Immobilienwerts. Der Verkaufspreis beeinflusst, wie viele Interessenten sich melden, wie lange die Vermarktung dauert und wie gut die Verhandlungsposition ist.

Ein zu hoher Preis kann dazu führen, dass die Immobilie lange online bleibt und später reduziert werden muss. Ein zu tiefer Preis kann Verkaufspotenzial verschenken. Deshalb sollte die Bewertung nicht nur auf Bauchgefühl oder Inseratspreisen basieren, sondern auf Lage, Objektzustand, Marktdaten, Nachfrage und Vergleichsobjekten.

Ein Makler berücksichtigt bei der Bewertung unter anderem:

• Lage und Mikrolage
• Objektart, Wohnfläche und Grundstück
• Zustand, Baujahr und Sanierungen
• Ausstattung und Energieeffizienz
• Nachfrage in der Region
• vergleichbare Immobilien am Markt
• Besonderheiten der Immobilie
• mögliche Verkaufshindernisse

Auf dieser Grundlage entwickelt der Makler eine Verkaufsstrategie. Dabei geht es um mehr als den Angebotspreis. Entscheidend ist auch, welche Zielgruppe angesprochen werden soll, wie die Immobilie präsentiert wird und über welche Kanäle sie vermarktet wird.

Zur Vorbereitung gehören ausserdem die Verkaufsunterlagen. Je vollständiger die Dokumente sind, desto professioneller wirkt der Verkauf. Käufer, Banken und Notare benötigen verlässliche Informationen, um eine Entscheidung treffen und den Kauf abwickeln zu können.

Wichtige Unterlagen können sein:

• Grundbuchauszug
• Grundrisse und Pläne
• Kataster- oder Situationsplan
• Flächenangaben
• Gebäudeversicherungsausweis
• Renovations- und Sanierungsnachweise
• Nebenkosten- und Unterhaltsangaben
• Energieausweis oder energetische Informationen, falls vorhanden
• bei Stockwerkeigentum: Reglement, Protokolle und Angaben zum Erneuerungsfonds

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3. Vermarktung, Besichtigungen und Interessentenprüfung

Nach der Vorbereitung beginnt die eigentliche Vermarktung. Hier sorgt der Makler dafür, dass die Immobilie professionell präsentiert und der passenden Zielgruppe gezeigt wird.

Eine gute Vermarktung umfasst nicht nur ein Inserat auf einem Immobilienportal. Entscheidend ist, dass die Stärken der Immobilie klar sichtbar werden und die richtigen Käufer angesprochen werden. Ein Einfamilienhaus für Familien braucht eine andere Ansprache als eine Stadtwohnung, ein Grundstück oder eine Renditeimmobilie.

Typische Vermarktungsaufgaben sind:

• professionelle Fotos organisieren
• Exposé und Verkaufsdokumentation erstellen
• Inseratetext formulieren
• passende Vermarktungskanäle auswählen
• Interessenten aus bestehenden Kontakten ansprechen
• Anfragen beantworten
• Besichtigungen koordinieren
• Rückmeldungen sammeln und auswerten

Besichtigungen sind für Eigentümer oft besonders zeitintensiv. Ein Makler übernimmt die Terminplanung, führt Interessenten durch die Immobilie und beantwortet Fragen zu Zustand, Lage, Unterlagen, Ablauf und Preis. Gleichzeitig kann er einschätzen, wie ernsthaft das Kaufinteresse ist.

Ein wichtiger Teil der Makleraufgaben ist die Vorqualifizierung der Interessenten. Nicht jede Anfrage führt zu einem realistischen Kaufangebot. Ein Makler prüft deshalb, ob Interessenten ernsthaft interessiert sind, ob die Finanzierung grundsätzlich plausibel erscheint und ob ein Angebot realistisch ist.

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4. Verhandlung, Vertragsabschluss und Übergabe

Wenn Kaufinteressenten ein Angebot abgeben, beginnt eine besonders wichtige Phase des Verkaufs. Jetzt geht es darum, Angebote zu vergleichen, realistisch einzuordnen und die Verhandlung professionell zu führen.

Ein Makler unterstützt dabei, nicht nur auf den höchsten Preis zu schauen. Auch Finanzierungssicherheit, gewünschter Übergabetermin, Bedingungen des Käufers und Verbindlichkeit des Angebots sind wichtig. Ein Angebot ist nur dann wertvoll, wenn der Käufer den Kauf auch finanzieren und verbindlich abschliessen kann.

Zu den Aufgaben in der Verhandlungsphase gehören:

• Kaufangebote prüfen und vergleichen
• Preisverhandlungen begleiten
• Käuferbonität und Finanzierung einordnen
• offene Fragen mit Käufer, Bank oder Notariat koordinieren
• Informationen für den Kaufvertrag bereitstellen
• den Beurkundungstermin begleiten
• Übergabe und Protokoll vorbereiten

In der Schweiz wird ein Immobilienverkauf öffentlich beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Der Makler ersetzt dabei keine rechtliche Beratung, kann aber den Prozess koordinieren und dafür sorgen, dass die nötigen Informationen rechtzeitig vorliegen.

Auch nach der Einigung ist der Verkauf noch nicht abgeschlossen. Übergabetermin, Schlüsselübergabe, Zählerstände, Dokumente und offene Vereinbarungen sollten sauber festgehalten werden.

5. Wann lohnt sich ein Makler?

Ein Makler lohnt sich vor allem dann, wenn Sie den Verkaufsprozess nicht allein organisieren möchten oder wenn Unsicherheit bei Preis, Nachfrage, Vermarktung oder Verhandlung besteht. Besonders bei Immobilien mit hohem Wert kann eine professionelle Begleitung viel ausmachen.

Ein Makler kann sinnvoll sein, wenn:

• Sie den Immobilienwert nicht sicher einschätzen können
• Sie wenig Zeit für Anfragen und Besichtigungen haben
• Sie den lokalen Markt nicht gut kennen
• Sie eine professionelle Vermarktung wünschen
• Sie viele Interessenten erwarten und diese vorqualifizieren möchten
• Sie nicht selbst verhandeln möchten
• Sie bei Unterlagen oder Verkaufsablauf unsicher sind
• Sie eine passende Verkaufsstrategie benötigen

Trotzdem sollten Sie nicht einfach den erstbesten Makler wählen. Makler unterscheiden sich bei Erfahrung, regionaler Marktkenntnis, Vermarktung, Kommunikation und Konditionen. Deshalb lohnt sich ein Vergleich.

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