Realwertmethode: Was ist Ihre Immobilie wirklich wert?
Die Realwertmethode bewertet eine Immobilie anhand von Landwert und Gebäudewert. Sie ist besonders hilfreich, wenn der Wert eines Hauses, einer speziellen Liegenschaft oder eines Grundstücks nicht nur über Vergleichspreise eingeschätzt werden kann.
Realwertmethode: die wichtigsten Fragen im Überblick
1. Was ist die Realwertmethode?
Die Realwertmethode ist eine Bewertungsmethode, mit der der Wert einer Immobilie aus dem Landwert und dem Gebäudewert berechnet wird. Sie beantwortet vereinfacht gesagt die Frage: Was wäre die Immobilie aufgrund ihrer Substanz heute wert?
Im Unterschied zur hedonischen Schätzung oder zum Vergleichswertverfahren steht nicht in erster Linie der Vergleich mit ähnlichen Verkäufen im Vordergrund. Stattdessen wird geschaut, welchen Wert das Grundstück hat und welchen Zeitwert das Gebäude heute noch besitzt.
Für Eigentümer ist das besonders relevant, wenn die Immobilie schwer vergleichbar ist. Das kann zum Beispiel bei älteren Häusern, individuellen Liegenschaften, besonderen Grundstücken oder Objekten mit wenig Vergleichsdaten der Fall sein.
Die Realwertmethode wird oft auch als Sachwertverfahren bezeichnet. Beide Begriffe beschreiben im Kern eine substanzorientierte Bewertung der Immobilie.
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2. Wie funktioniert die Realwertmethode?
Bei der Realwertmethode wird der Immobilienwert aus zwei Hauptbestandteilen berechnet: dem Landwert und dem Gebäudewert. Beide Werte zusammen ergeben den Realwert der Immobilie.
Der Landwert beschreibt, was das Grundstück heute wert ist. Dafür werden Lage, Grundstücksgrösse, Bauzone, Erschliessung und mögliche Nutzung berücksichtigt.
Der Gebäudewert beschreibt, was das bestehende Gebäude heute noch wert ist. Dabei werden Baukosten, Alter, Zustand, Ausbaustandard und Wertminderung durch Abnutzung einbezogen.
3. Für welche Immobilien ist die Realwertmethode sinnvoll?
Die Realwertmethode ist besonders sinnvoll, wenn eine Immobilie nicht einfach mit vielen ähnlichen Objekten verglichen werden kann. Anders als bei der hedonischen Schätzung oder dem Vergleichswertverfahren eignet sich die Realwertmethode eher für individuelle Häuser und spezielle Liegenschaften.
Typische Beispiele sind:
- ältere Einfamilienhäuser
- individuelle Architektenhäuser
- Liebhaberobjekte
- Spezialimmobilien
- Immobilien mit besonderem Grundstück
- Gebäude mit wenigen Vergleichsdaten
- Objekte mit starkem Sanierungsbedarf
Für standardisierte Eigentumswohnungen oder klassische Einfamilienhäuser in gut vergleichbaren Regionen wird häufig auch eine hedonische Schätzung oder Vergleichswertmethode genutzt. Die Realwertmethode kann aber eine sinnvolle Ergänzung sein, wenn die Substanz der Immobilie genauer betrachtet werden soll.
Für Eigentümer ist diese Unterscheidung wichtig. Wer sein Haus verkaufen möchte, sollte wissen, ob der Wert vor allem durch Marktpreise, durch Erträge oder durch die vorhandene Substanz bestimmt wird.
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4. Welche Faktoren beeinflussen den Realwert?
Der Realwert einer Immobilie wird vor allem durch Grundstückswert, Baukosten, Alter, Zustand, Ausstattung und Sanierungsbedarf beeinflusst. Besonders stark wirkt sich aus, wie gut das Gebäude erhalten ist und wie attraktiv das Grundstück genutzt werden kann.
Viele Eigentümer unterschätzen, dass ein Gebäude mit zunehmendem Alter an Wert verlieren kann. Ein grosses Haus ist also nicht automatisch mehr wert, wenn gleichzeitig hoher Renovationsbedarf besteht.
Wichtige Einflussfaktoren sind:
- Lage des Grundstücks
- Grundstücksgrösse
- Bauzone und Nutzung
- Baukosten
- Alter des Gebäudes
- Zustand und Sanierungen
- Ausstattung
5. Vor- und Nachteile der Realwertmethode
Die Realwertmethode hat den Vorteil, dass sie die Immobilie sehr greifbar betrachtet. Sie zeigt, welchen Wert das Grundstück und das Gebäude als Substanz haben.
Gleichzeitig hat die Methode Grenzen. Sie bildet die aktuelle Nachfrage am Immobilienmarkt nicht immer vollständig ab. Gerade bei stark nachgefragten oder sehr schwachen Märkten kann der tatsächliche Verkaufspreis vom Realwert abweichen.
Für Eigentümer ist deshalb wichtig: Die Realwertmethode liefert eine fundierte Einschätzung der Substanz. Für eine Verkaufsentscheidung sollte aber auch die aktuelle Nachfrage berücksichtigt werden.
6. Wann sollte man den Realwert berechnen lassen?
Den Realwert einer Immobilie sollte man berechnen lassen, wenn die Substanz der Immobilie eine wichtige Rolle spielt. Das ist besonders bei älteren Häusern, individuellen Gebäuden oder Immobilien mit wenig Vergleichsdaten sinnvoll.
Eine Realwertberechnung kann hilfreich sein bei:
- geplantem Immobilienverkauf
- Erbschaft oder Vermögensaufteilung
- Scheidung
- Finanzierung oder Hypothekenprüfung
- Bewertung eines älteren Hauses
- Einschätzung von Sanierungsbedarf
- Prüfung eines Kaufangebots
Gerade vor einem Verkauf kann der Realwert helfen, den Immobilienwert besser zu verstehen. Er zeigt, welchen Anteil Grundstück und Gebäude am Gesamtwert haben und ob Sanierungen, Zustand oder Lage den Wert besonders stark beeinflussen.
8. Kostenlos Realwert Ihrer Immobilie einschätzen
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Die Bewertung berücksichtigt wichtige Angaben wie Lage, Grundstück, Wohnfläche, Baujahr, Zustand und Ausstattung. Gerade bei der Realwertmethode sind diese Faktoren wichtig, weil der Immobilienwert stark vom Landwert, Gebäudewert und möglichen Sanierungsbedarf abhängt.
So erhalten Sie eine hilfreiche Grundlage, um den Wert Ihrer Immobilie besser einzuordnen und mögliche nächste Schritte – etwa Verkauf, Sanierung, Finanzierung oder Erbschaft – gezielter zu planen.
FAQs
Hier finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen zur Hausbewertung.
Eine Bewertung der Immobilie ist sowohl für Hauskäufer als auch Hausverkäufer bedeutend. Viele Eigentümer haben vor einem Immobilienverkauf keine genaue Vorstellung davon, welchen Marktwert ihre Immobilie aufweist. Der selbst geschätzte Immobilienwert basiert oftmals auf dem damaligen Marktwert oder dem emotionalen Wert des Objekts. Entsprechend besteht bei Hauskäufern oftmals Unsicherheit über den tatsächlichen Wert der Immobilie aufgrund fehlender Transparenz. Der Marktwert einer Immobilie verändert sich je nach Konjunktur und ist Abhängig von Angebot und Nachfrage. Somit sind umfassende Kenntnisse des regionalen Immobilienmarktes für eine akkurate Wertermittlung der Immobilie unabdingbar. Als Verkäufer können Sie nur dann einen realistischen Preis auf dem Immobilienmarkt erzielen, wenn Sie den tatsächlichen, datenbasierten Wert ihrer Immobilie kennen. Ein zu hoch angesetzter Preis schreckt potentielle Käufer ab, während ein zu niedriger Verkaufspreis zu einem grossen Vermögensverlust führen kann. Mit einer datenbasierten Immobilienbewertung können diese Fehler vermeiden werden und das Objekt schnell und zufriedenstellend verkauft werden. Entsprechend hilft auch Hauskäufern eine datenbasierte Immobilienbewertung, um die nötige Sicherheit zum Preis des Wunschobjekts zu erhalten und Entscheidungen im Kaufprozess fundiert zu fällen. Lesen Sie dazu auch unseren Artikel "Hedonische Schätzung: So bewerten wir den Wert von Immobilien" im Houzy Magazin.
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