Nachlassplanung: Haus verkaufen, schenken oder vererben?

Wohneigentümer*innen sind in der Schweiz im Durchschnitt 58 Jahre alt. In diesem Alter sind die Kinder ausgeflogen und viele Eltern machen sich Gedanken über ihre Wohnsituation. Die einen, weil das Haus zu gross ist und der Garten zu viel zu tun gibt. Die anderen, weil sie nach der Pensionierung mehr reisen oder ihren Ruhestand beispielsweise am Meer geniessen wollen. Natürlich könnten sie das Haus einfach verkaufen und mit dem Verkaufserlös eine Wohnung kaufen. Viele Wohneigentümer*innen sind aber emotional mit ihrem Haus verbunden und wollen es im Familienbesitz behalten. Wie können Eltern einem Kind zu Lebzeiten ihr Haus verkaufen, schenken oder vererben, ohne die anderen Kinder zu benachteiligen?

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Haus verkaufen zum Verkehrswert

Am einfachsten ist der Verkauf an ein Kind zum Verkehrswert. Der Verkaufserlös fliesst – wie beim Verkauf an jemanden ausserhalb der Familie – in das Vermögen der Eltern, das später laut Erbvertrag oder Testament unter allen Erb*innen aufgeteilt wird. Wichtig ist, dass das Haus zum Verkehrswert verkauft und niemand bevorteilt oder benachteiligt wird. Die Eltern können den Verkehrswert von einem Makler oder mit unserer Immobilienbewertung schätzen lassen. Unsere Marktwertschätzung berücksichtigt Verkaufspreise vergleichbarer Objekte in derselben Region und basiert auf der hedonischen Bewertung, die auch Banken anwenden. Das Kind übernimmt die bisherige(n) Hypothek(en) und bezahlt den Eltern den Restbetrag oder finanziert den Kauf komplett neu und bezahlt den Eltern den ganzen Verkaufspreis.

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Haus verkaufen unter dem Verkehrswert

Ein Verkauf an ein Kind unter dem Verkehrswert ist rechtlich gesehen eine gemischte Schenkung und muss ausgeglichen werden, falls mehr als ein Kind erbberechtigt ist. Ein Beispiel: Wenn das Einfamilienhaus mit Garten für 1,2 Millionen Franken verkauft werden könnte, die Eltern aber nur 1 Million Franken von ihrem Sohn verlangen, haben sie ihm 200'000 Franken geschenkt. Das ist häufig gut gemeint, kann aber zu Streitigkeiten mit Geschwistern führen und für den Sohn später finanzielle Konsequenzen haben:

• Die 200'000 Franken werden beim späteren Erbgang als Erbvorbezug angerechnet.
• Die mögliche Wertsteigerung seit dem Kauf wird gegenüber anderen Erb*innen ausgeglichen.

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Gut zu wissen

Wenn Eltern eine gemischte Schenkung im Schenkungsvertrag ausdrücklich als nicht ausgleichspflichtig bezeichnen, ist das begünstigte Kind von seiner Ausgleichspflicht befreit. Die Anordnung der Eltern darf aber die erbrechtlichen Pflichtteile der anderen Kinder nicht verletzen.

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Tipp

Mit unserem Grundstückgewinnsteuerrechner können Sie simulieren, wie viel Steuern Sie bezahlen müssten. Mehr über die Steuer lesen Sie in «Grundstückgewinnsteuer: Das sollten Verkäufer und Käufer wissen».

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Haus einem Kind schenken

Eine vollständige Schenkung an ein Kind ist ein Erbvorbezug und muss ausgeglichen werden, falls mehr als ein Kind erbberechtigt ist. Ein Beispiel: Wenn die Eltern ihr Haus, das 1,2 Millionen Franken wert und mit 700'000 Franken belehnt ist, ihrer Tochter schenken, ist dieser Erbvorbezug 500'000 Franken wert. Darum müssten sie jedem anderen Kind je 500'000 Franken als Ausgleich bezahlen. Die vollständige Schenkung kann, wie die gemischte Schenkung, später finanzielle Konsequenzen für die Tochter haben:

• Die 500'000 Franken werden beim späteren Erbgang als Erbvorbezug angerechnet, wenn die Schenkung nicht ausgeglichen worden ist.
• Der mögliche Wertsteigerung seit der Schenkung wird gegenüber anderen Erb*innen ausgeglichen.

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Gut zu wissen

Wenn Eltern eine vollständige Schenkung im Schenkungsvertrag ausdrücklich als nicht ausgleichspflichtig bezeichnen, ist das begünstigte Kind von seiner Ausgleichspflicht befreit. Die Anordnung der Eltern darf aber die erbrechtlichen Pflichtteile der anderen Kinder nicht verletzen.

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Tipp

In unserem Artikel «Nachlassplanung mit Wohneigentum: Lieber frühzeitig planen als später streiten» haben wir zusammengefasst, wie Wohneigentümer*innen ihren Nachlass sinnvoll planen.

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Nutzniessung oder Wohnrecht?

Wollen Sie Ihr Haus zu Lebzeiten einem Kind übergeben, aber weiterhin im Haus wohnen? Dann können Sie das Haus verkaufen oder verschenken und sich das Wohnrecht oder das Nutzungsrecht einräumen. Mit beiden Varianten geht das Eigentum an Ihre Tochter oder Ihren Sohn über, aber die Rechte, Pflichten und finanziellen Verpflichtungen unterscheiden sich:

• Mit der unentgeltlichen Nutzniessung können Sie das Haus weiterhin nutzen, das heisst bewohnen oder vermieten. Sie bezahlen Unterhalt, Hypotheken, Versicherungen, grössere Reparaturen sowie Heiz- und Nebenkosten und versteuern den amtlichen Wert als Vermögen und den Eigenmietwert oder die Mieteinnahmen als Einkommen. Dafür dürfen Sie Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen. Ihre Tochter oder Ihr Sohn muss nur für ausserordentliche Kosten aufkommen, beispielsweise grössere Reparaturen.
• Mit dem unentgeltlichen Wohnrecht dürfen Sie das Haus bewohnen. Sie bezahlen nur den gewöhnlichen Unterhalt, die Heiz- und Nebenkosten sowie kleinere Reparaturen, versteuern den Eigenmietwert als Einkommen und ziehen die Unterhaltskosten von Ihrem steuerbaren Einkommen ab. Ihre Tochter oder Ihr Sohn muss die Hypothekarzinsen und Versicherungsprämien bezahlen und den amtlichen Wert versteuern, dafür darf sie oder er die Hypothek vom Vermögen und die Hypothekarzinsen vom Einkommen abziehen.

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Die Nutzniessung und das Wohnrecht müssen öffentlich beurkundet und in das Grundbuch eingetragen werden. Sie enden mit dem Tod der berechtigten Person(en). Das Wohnrecht ist persönlich und nicht übertragbar; die Nutzniessung ist übertragbar, solange sie nicht als persönliches Recht festgehalten wird.

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Tipp

Wenn Sie es sich leisten können, sollten Sie sich für die Nutzniessung entscheiden. Der finanzielle Vorteil ist für Ihre Tochter oder Ihre Sohn grösser, weil Sie als Nutzniesser*in den Eigenmietwert und amtlichen Wert versteuern und die Versicherungsprämien bezahlen. Für Ihre Kinder ändert sich steuerlich nichts.

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Haus einem Kind vererben

Wenn Sie das Haus erst nach Ihrem Tod einem Kind vererben wollen, müssen Sie einen Erbvertrag oder ein Testament aufsetzen. Mit diesem können Sie das Haus einem Kind im Alleineigentum zuweisen und vorschreiben, wie die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft entschädigt werden müssen, falls das Haus mehr wert ist als sein Pflichtteil (siehe «Haus unter Verkehrswert einem Kind verkaufen» und «Haus einem Kind schenken»). Das ist häufig der Fall, weil Wohneigentum in den meisten Familien der grösste Vermögensposten ist. In einem Erbteilungsvertrag, den alle Erbinnen und Erben unterzeichnen müssen, können die Mitglieder der Erbengemeinschaft festlegen, wie sie den Nachlass verwalten, liquidieren und teilen wollen. In diesem Vertrag können Details wie die Höhe der Ausgleichszahlungen festgeschrieben werden.

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So vermeiden Sie Konflikte

Jeder Todesfall belastet eine Familie. Dann braucht es nur noch wenig, damit sich die Familienmitglieder streiten. Meistens über den Nachlass. Das können Sie zumindest bis zu einem gewissen Grad vermeiden:

• Informieren Sie Ihre Partnerin oder Ihren Partner und alle Nachkommen über alle Regelungen.
• Regeln Sie im Erbvertrag oder Testament klar, wie Sie Ihren Nachlass aufteilen wollen. Wenn Sie Wohneigentum vererben, sollten Sie festlegen, wer den Verkaufswert schätzen soll, wem Sie allenfalls ein Vorkaufsrecht einräumen wollen und wie das Haus oder die Wohnung verkauft werden soll. Achten Sie darauf, im Erbvertrag oder Testament keine Pflichtteile zu verletzen.
• Dokumentieren Sie alle Erbvorbezüge oder Schenkungen und informieren Sie alle Erb*innen.
• Lassen Sie das Testament oder den Erbvertrag von einem Anwalt oder Notar auf Form und Inhalt prüfen. Widersprüchliche Verfügungen oder unklare Formulieren führen zu Missverständnissen.
• Setzen Sie einen Willensvollstrecker ein, um Ihre Familie zu entlasten. Das kann ein Anwalt, Notar, Treuhänder oder jede andere neutrale Person sein, der Sie vertrauen und der Sie das zutrauen.

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Wollen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung einem Kind verkaufen oder schenken? Dann brauchen Sie eine Marktwertschätzung, um den Verkehrswert und damit die Ausgleichszahlungen an Ihre anderen Kinder festzulegen. Fragen Sie einen geprüften Makler aus unserem Netzwerk, der den regionalen Immobilienmarkt kennt. Er kann Sie auch beraten, wie Sie den Verkauf, die gemischte Schenkung oder die vollständige Schenkung rechtlich korrekt regeln.