Haus verkaufen oder abwarten: Ist der Schweizer Immobilienmarkt überhitzt?
Übersicht
Neun von zehn Schweizer*innen sind mit ihrer Wohnsituation zufrieden. Trotzdem planen fünf Prozent aller Wohneigentümer*innen, ihr Haus oder ihre Wohnung in den nächsten drei Jahren zu verkaufen. Weil das Eigenheim zu gross ist, die Eigenheimbesitzer*innen pensioniert werden oder umziehen müssen, ihre Kinder ausgezogen sind oder sie sich ihr Wohneigentum nicht mehr leisten können oder wollen. Vor einem Jahr waren erst drei Prozent verkaufswillig. Immer mehr Wohneigentümer*innen überlegen sich einen Verkauf, weil sie die Wertsteigerung seit der Jahrtausendwende realisieren wollen. In 23 Jahren haben sich die realen Immobilienpreise in der Schweiz verdoppelt. Manche fürchten auch, dass die Immobilienpreise wie in Schweden (minus 15 Prozent) sinken könnten.
Immobilienmarkt Schweiz im ersten Halbjahr 2023
Im Jahresvergleich sind die durchschnittlichen Quadratmeterpreise gemäss ImmoMapper für Häuser um 9 Prozent auf 6’667 Franken und Wohnungen um 10 Prozent auf 7’099 Franken gestiegen. In den ersten sechs Monaten dieses Jahres hat sich der Immobilienmarkt leicht abgekühlt. Im ersten Quartal 2023 stiegen die Eigenheimpreise noch um 0,5 Prozent und sanken inflationsbereinigt um 1 Prozent. Dieser Trend setzte sich im zweiten Quartal 2023 fort: Während die Preise für Eigentumswohnungen stagnierten, gingen sie für Einfamilienhäuser minimal zurück. Vor allem in Städten, allen voran Häuser in Schaffhausen, Genf oder Lugano und Wohnungen in Schaffhausen, Neuenburg oder Genf.
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Immobilienmarkt Schweiz: Platzt die Immobilienblase?
Wer über 50 ist, dürfte sich noch an die letzte Immobilienkrise Anfang der 1990er-Jahre erinnern. Gute Konjunkturdaten, eine schnell wachsende Bevölkerung und Bauförderprogramme des Bundes lösten einen Bauboom aus. Das Angebot überstieg die Nachfrage stark, die Immobilienblase platzte und die Preise sanken um bis zu 40 Prozent. Davon sind wir weit entfernt. Der Schweizer Immobilienmarkt ist gemäss Real Estate Bubble Index der UBS überbewertet, aber der Index stand zu Beginn der 1990er-Jahre mit 2,60 deutlich höher als heute. Im ersten Quartal 2023 sank der Real Estate Bubble Index von 1,57 auf 1,49. Zwischen 1 und 2 gilt der Markt als überbewertet, ab 2 droht ein Immobilienblasenrisiko – gemäss Index besteht in der Schweiz im Moment also keine Gefahr. Für ihr Berechnungsmodell berücksichtigt die UBS verschiedene wichtige Kennzahlen. Unter anderem das Verhältnis der Eigenheimpreise zu den Jahresmieten, Haushaltseinkommen und Konsumentenpreisen, die Kreditanträge für Buy-to-let – das sind Immobilien, die gekauft werden, um sie zu vermieten – sowie das Hypothekarvolumen im Verhältnis zu den Haushaltseinkommen.
Immobilienmarkt Schweiz: grosse regionale Unterschiede
Die UBS hat auch untersucht, wo die Gefahr am grössten ist. In vielen Regionen ist das Risiko «tief» oder «leicht erhöht». Das sind hauptsächlich Gebiete, wo die Bevölkerungszahl sinkt. Nur in wenigen Regionen ist das relative Risiko «erhöht» oder «hoch». Am höchsten am Genfer- und Zürichsee sowie in Teilen Graubündens. Hier sind die Kaufpreise in den letzten fünf Jahren deutlich stärker gestiegen als die Marktmieten. Die höheren Hypothekarzinsen haben dieses Ungleichgewicht korrigiert: Zum einen sind die Immobilienpreise lokal kaum mehr gestiegen, zum anderen sind die Mieten weiter gestiegen. Darum hat die UBS das relative Risiko für Genf und Zürich von «hoch» auf «erhöht» gesenkt.
Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt Schweiz kurzfristig?
In den ersten sechs Monaten dieses Jahres ging die Nachfrage wegen den höheren Hypothekarzinsen und den damit höheren Wohnkosten zurück. Es wurden weniger Immobilien verkauft als im ersten Halbjahr 2022. Obwohl das Angebot gestiegen und die Nachfrage gesunken sind, übersteigt die Nachfrage das Angebot weiterhin. Die meisten Makler*innen erwarten darum in absehbarer Zeit stabile bis leicht steigende Immobilienpreise und keine grössere Preiskorrektur wie in Schweden, sofern die Hypothekarzinsen nicht stärker steigen. Danach sieht es im Moment nicht aus: Bis Ende Jahr dürften die Zinsen für Festhypotheken minimal und für Saron-Hypotheken mit grösseren Schwankungen leicht steigen.
Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt Schweiz langfristig?
In wenigen Jahren könnte sich der Immobilienmarkt leicht entspannen. Weil ab 2025 der Anteil der erwerbstätigen Einwohner*innen sinkt und 2029 der bevölkerungsreichste Jahrgang 1964 pensioniert wird, könnte das Angebot steigen. Weil gleichzeitig die Geburtenziffer sinkt und 1,4 Kinder pro Frau nicht ausreichen, um die wahrscheinlich sinkende Nettozuwanderung aus dem Ausland zu kompensieren, dürfte die Nachfrage zurückgehen. Fachleute erwarten, dass die Babyboomer ab 2030 bis 2045 mehr als 400’000 Häuser und Wohnungen vererben oder verkaufen werden. Unter dem Strich spricht das für sinkende Immobilienpreise. Stärker in Gemeinden mit überdurchschnittlich vielen älteren Einwohner*innen, weniger stark in Städten mit mehr Familien und jungen Menschen.
Gut zu wissen
«Prognosen sind schwierig, besonders, wenn sie die Zukunft betreffen» – dieses Zitat, das unter anderen Karl Valentin, Mark Twain und Winston Churchill zugeschrieben wird, gilt auch für den Immobilienmarkt. Vor allem, wenn es um mittel- oder langfristige Vorhersagen geht.
Wann ist der ideale Zeitpunkt, eine Immobilie zu verkaufen?
Kein Fall ist wie der andere. Ob jetzt der richtige Moment ist, muss jede*r Wohneigentümer*in selbst entscheiden. Gewichten Sie bei der Entscheidung Ihre persönliche Lebenssituation höher als den Immobilienmarkt oder die Hypothekarzinsen. Beispielsweise, wenn Sie die Stelle wechseln und von Winterthur nach Zürich ziehen oder Sie sich scheiden lassen und das Haus oder die Wohnung übernehmen. Überlegen Sie sich gut, ob ein paar tausend oder zehntausend Franken mehr Verkaufserlös den Zusatzaufwand und Stress wert sind, wenn Sie die Immobilie behalten und auf höhere Preise hoffen.
Tipp
Im Artikel «Hausverkauf: Welche Jahreszeit ist die beste für einen Verkauf?» lesen Sie mehr über Zeitfaktoren wie den Immobilienmarkt, die Hypothekarzinsen oder die Grundstückgewinnsteuer.
So erwischen Sie den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf
Ob Sie verkaufen oder abwarten ist Ihre Entscheidung. Diese Tipps helfen Ihnen, den für Sie richtigen Zeitpunkt für den Verkauf zu erwischen:
- Beobachten Sie den regionalen Immobilienmarkt mit unserer Immobiliensuche, damit Sie ein Gefühl für den Markt und die Preise bekommen. Zusätzlich senden wir Ihnen alle drei Monate eine E-Mail, falls sich der Marktwert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung verändert hat.
- Lesen Sie unsere Prognosen über den Immobilienmarkt und die Hypothekarzinsen, die wir regelmässig im Houzy Magazin und in unserem Newsletter veröffentlichen.
- Informieren Sie sich in Wirtschaftszeitungen über den Immobilienmarkt und folgen Sie Fachleuten wie Claudio Saputtelli, Chief Investment Officer Global Real Estate der UBS, auf LinkedIn.
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Immobilie selbst verkaufen oder mit einem Makler verkaufen?
Verkäufer*innen sind am längeren Hebel. Darum versuchen viele Wohneigentümer*innen, ihr Haus oder ihre Wohnung ohne Makler zu verkaufen. Das geht gut, wenn Sie etwas von Immobilien verstehen, genügend Zeit haben und sich in den Preisverhandlungen emotional von Ihrem Zuhause lösen können. Unser interaktiver Verkaufsleitfaden führt Sie sicher durch den Verkaufsprozess und unterstützt Sie mit smarten Tools von der Marktwertschätzung bis zum Grundstückgewinnsteuerrechner.
In allen anderen Fällen lohnt sich ein Makler. Zum einen, weil er Ihnen viel Arbeit abnimmt, von der Bewertung bis zur Handänderung im Grundbuch. Zum anderen, weil er den regionalen Markt besser kennt und Ihr Haus oder Ihre Wohnung wahrscheinlich schneller zu einem höheren Preis verkauft als Sie. Wenn ein Makler, der 2 bis 3 Prozent des Verkaufspreises als Honorar kassiert, Ihre Immobilie für 1,25 Millionen statt 1,2 Millionen Franken verkauft, zahlt sich das für Sie aus. Ohne Aufwand für Sie.
Tipp
Im Artikel «Haus verkaufen: Selbst verkaufen oder einen Makler beauftragen?» lesen Sie, was ein*e Makler*in Ihnen alles abnimmt und warum sich die Investition meistens lohnt. Und im Artikel «Hausverkauf in 10 Schritten mit smarten Houzy Tools» erfahren Sie, wie Sie das ohne Makler schaffen.
Eine Immobilienbewertung ist der erste Schritt, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen wollen. Unsere Marktwertschätzung berücksichtigt die Verkaufspreise vergleichbarer Häuser und Wohnungen in der Region und berechnet den Marktwert auf der Basis objekt- und lagespezifischer Kriterien. Das Ergebnis ist so genau, dass auch Banken die hedonische Bewertung einsetzen.
FAQs
Hier finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen zur Hausbewertung.
Eine Bewertung der Immobilie ist sowohl für Hauskäufer als auch Hausverkäufer bedeutend. Viele Eigentümer haben vor einem Immobilienverkauf keine genaue Vorstellung davon, welchen Marktwert ihre Immobilie aufweist. Der selbst geschätzte Immobilienwert basiert oftmals auf dem damaligen Marktwert oder dem emotionalen Wert des Objekts. Entsprechend besteht bei Hauskäufern oftmals Unsicherheit über den tatsächlichen Wert der Immobilie aufgrund fehlender Transparenz. Der Marktwert einer Immobilie verändert sich je nach Konjunktur und ist Abhängig von Angebot und Nachfrage. Somit sind umfassende Kenntnisse des regionalen Immobilienmarktes für eine akkurate Wertermittlung der Immobilie unabdingbar. Als Verkäufer können Sie nur dann einen realistischen Preis auf dem Immobilienmarkt erzielen, wenn Sie den tatsächlichen, datenbasierten Wert ihrer Immobilie kennen. Ein zu hoch angesetzter Preis schreckt potentielle Käufer ab, während ein zu niedriger Verkaufspreis zu einem grossen Vermögensverlust führen kann. Mit einer datenbasierten Immobilienbewertung können diese Fehler vermeiden werden und das Objekt schnell und zufriedenstellend verkauft werden. Entsprechend hilft auch Hauskäufern eine datenbasierte Immobilienbewertung, um die nötige Sicherheit zum Preis des Wunschobjekts zu erhalten und Entscheidungen im Kaufprozess fundiert zu fällen. Lesen Sie dazu auch unseren Artikel "Hedonische Schätzung: So bewerten wir den Wert von Immobilien" im Houzy Magazin.
Die digitale Immobilienbewertung von Houzy analysiert mit nur wenigen Angaben den Wert Ihres Wohneigentums - und das komplett kostenlos und unverbindlich. Die Analyse basiert auf ersten relevanten Kriterien wie der Grundstück- und Wohnfläche oder dem geschätzten Hauszustand und dient so als erster Anhaltspunkt. Die Immobilienbewertung ist in 5 einfachen Schritten in unter 5 Minuten durchgeführt und bietet Ihnen eine unabhängige, neutrale Schätzung des Immobilienwerts. Anhaltender Mehrwert ergibt sich für Sie auch durch die automatisch analysierten Marktwertänderungen, die Sie quartalsweise in Ihrem Houzy Account einsehen können. Auch unsere qualifizierten Makler-Partner, wie Engel & Völkers, stehen Ihnen nach der Immobilienbewertung bei Bedarf kostenfrei für eine Vor-Ort-Analyse zur Verfügung.
Houzy ist eine junge Firma und finanziert sich durch die Vermittlung von Dienstleistungen Dritter sowie durch Werbe-Partnerschaften mit nationalen und regionalen Partnern. Sie als Benutzer entscheiden aber immer selbst, wann Sie was und mit wem teilen möchten und behalten somit stets die Datenhoheit. Die Nutzung unserer Immobilienbewertung und unserer Plattform ist für Sie somit dauerhaft kostenlos. Bei Bedarf beraten Sie unsere Makler-Partner in einem zweiten Schritt gerne persönlich. Auch dieser Service bleibt kostenlos und unverbindlich.
Das Ergebnis der Immobilienbewertung von Houzy ist eine objektive Marktwertschätzung, die für die meisten Häuser oder Wohnungen in der Schweiz genau genug ist. Darum setzen viele Banken auf die hedonische Bewertung. Sie berücksichtigt alle Transaktionspreise vergleichbarer Immobilien in der Region. Das Computermodell unterteilt ein Objekt in Qualitätseigenschaften, damit es mit anderen Objekten vergleichbar ist, und berechnet mit einer multiplen Regressionsanalyse, wie stark die Qualitätseigenschaften den Preis beeinflussen.