Maklerprovision Schweiz: So viel kostet der Immobilienverkauf

Der Immobilienmarkt ist hart umkämpft. Immer mehr Makler buhlen mit tieferen Maklerprovisionen auf der Basis von Fest- oder Pauschalpreisen um die Verkaufsmandate von verkaufswilligen Wohneigentümer*innen. Wir haben recherchiert, wie hoch die Maklerprovisionen in der Schweiz sind, und erklären, was Sie über Makler und Provisionen wissen sollten. Unser wichtigster Rat vorweg: Vergleichen Sie Äpfel mit Äpfeln und Birnen mit Birnen.

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Maklerprovision Schweiz: Erfolgshonorar oder Pauschalpreis?

Die meisten Immobilienmakler in der Schweiz arbeiten auf Erfolgshonorarbasis. Sie erhalten einen im Maklervertrag festgelegten Prozentsatz des Verkaufspreises und sind deshalb daran interessiert, eine Immobilie möglichst teuer zu verkaufen. Anders beim Pauschal- oder Festpreis, zum Beispiel 12'000 Franken: Hier erhält der Makler sein Honorar unabhängig vom Verkaufspreis. Je nach Vertrag wird das Honorar ganz oder teilweise auch dann fällig, wenn der Makler das Objekt nicht verkaufen kann.

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Tipp

Studieren Sie den Maklervertrag gründlich und achten Sie auf das Kleingedruckte. Informieren Sie sich genau, welche Leistungen enthalten sind und welche Sie zusätzlich bezahlen – oder selbst erbringen – müssen. Der Vertrag kann schriftlich oder mündlich abgeschlossen werden.

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Wer muss die Maklerprovision bezahlen?

Der Makler arbeitet im Auftrag des Verkäufers. Sein Honorar ist nach dem Bestellerprinzip zu zahlen. Damit ist sichergestellt, dass der Makler die Interessen seines Auftraggebers oder seiner Auftraggeberin nach bestem Wissen und Gewissen vertritt und das Haus oder die Wohnung zum bestmöglichen Preis verkauft.

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Tipp

Verkäufer*innen können die Maklerprovision vom Grundstückgewinn abziehen und so ihre Steuerbelastung senken. Mehr dazu lesen Sie in unserem Artikel «Grundstückgewinnsteuer: Das sollten Verkäufer und Käufer wissen»

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Wie hoch ist die Maklerprovision?

Die Maklerprovision ist Verhandlungssache und hängt von verschiedenen Faktoren ab. Branchenüblich sind 2 bis 3 Prozent des Verkaufspreises für Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen und 1,5 bis 2 Prozent für Mehrfamilienhäuser. Grundsätzlich gilt: Je höher der Verkaufspreis, desto niedriger die prozentuale Provision. Dabei gibt es regionale Unterschiede. Im Kanton Tessin beispielsweise ist es derzeit schwieriger als in anderen Regionen, eine Immobilie zu verkaufen. Deshalb liegen die Maklerprovisionen in der Sonnenstube der Schweiz derzeit deutlich über den markt- und branchenüblichen 2 bis 3 Prozent. Allerdings sind die Makler in ihrer Preisgestaltung nicht frei. Eine unverhältnismässig hohe Maklerprovision kann der Verkäufer gemäss OR 417 gerichtlich herabsetzen lassen.

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Gut zu wissen

Zusätzlich zur Provision kann ein Makler Reisekosten, Spesen, Werbekosten und andere Auslagen in Rechnung stellen, wenn dies im Vertrag so festgelegt ist. Es lohnt sich also, den Vertrag vor der Unterzeichnung genau zu studieren.

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Ist die Maklerprovision verhandelbar?

Ja. Sprechen Sie mit dem Makler, holen Sie Konkurrenzangebote ein und vergleichen Sie Äpfel mit Äpfeln. Achten Sie nicht nur auf den Preis, sondern auch auf die Leistungen und eventuelle Zusatzkosten. Zum Beispiel für Immobilienbewertung, Verkaufsdokumentation oder Inserate. Die meisten Immobilienmakler schliessen Exklusivverträge ab. In einzelnen Regionen der Schweiz ist es aber durchaus üblich, den Auftrag an mehrere Makler zu vergeben – wenn Sie einen Exklusivvertrag abschliessen, sollten Sie bessere Konditionen erhalten. Und wenn Sie einzelne Aufgaben wie die Besichtigung mit Interessenten selbst übernehmen, minimieren Sie den Aufwand und damit die Kosten für den Makler.

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Tipp

Ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen? Die Antwort finden Sie im Artikel «Haus verkaufen oder abwarten: Ist der Schweizer Immobilienmarkt überhitzt?»

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Wann muss eine Maklerprovision bezahlt werden?

Wann die Maklerprovision fällig wird, haben Sie mit Ihrem Makler im Maklervertrag vereinbart. In der Regel entsteht der Anspruch mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages über die Immobilie. Die Provision und eventuelle Nebenkosten sind nach Vertragsabschluss zu zahlen. Manche Makler verlangen kleinere Vorauszahlungen, um ihre Anfangskosten zu decken - das ist legitim. Aber was bietet ein Makler überhaupt an? Was macht der Makler für seine Provision? Das hängt auch von den Vereinbarungen im Maklervertrag ab: Er …

• … bewertet die Immobilie und schätzt den möglichen Verkaufspreis
• … erstellt eine detaillierte und aussagekräftige Verkaufsdokumentation
• … veröffentlicht Verkaufsinserate auf allen sinnvollen Immobilienplattformen
• … vermittelt Interessenten für das Haus oder die Wohnung (Nachweismakler)
• … stellt den Kontakt zwischen Käufer und Verkäufer her (Zuführungsmakler)
• … nimmt an den Verhandlungen teil und wirkt auf den Vertragsabschluss hin (Vermittlungsmakler)
• … erledigt alle Formalitäten im Zusammenhang mit der Grundstückgewinnsteuer

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Wann muss keine Maklerprovision bezahlt werden?

Grundsätzlich gibt es vier Gründe, warum ein Makler keinen Anspruch auf eine Provision hat:

• Der Makler findet keinen Käufer
• Sie lösen den Maklervertrag auf (OR 401 Abs. 1)
• Der Makler arbeitet sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer (Doppelmäkelei) und verletzt damit seine Treuepflicht gegenüber dem Verkäufer, der ihn bezahlt (OR 415)
• Sie haben einen einfachen Maklervertrag abgeschlossen und die Immobilie ohne Makler verkauft

Wenn Sie mit Ihrem Makler einen einfachen Maklervertrag abgeschlossen haben, aber Ihr Haus oder Ihre Wohnung selbst verkaufen, hat der Makler keinen Anspruch auf eine Provision. In diesem Fall schulden Sie ihm nur das Honorar und die Kosten für Aufgaben, die im Vertrag als Extras aufgeführt sind, zum Beispiel die Verkaufsdokumentation. Wenn Sie einen Exklusivvertrag abgeschlossen haben, schulden Sie ihm trotzdem die Provision.

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Können Sie sich die Maklerprovision sparen?

Sie können Ihr Haus oder Ihre Wohnung ohne Makler verkaufen und so die Maklerprovision sparen. Auf den ersten Blick scheint das ein Kinderspiel zu sein. Vor allem, wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt. In «Hausverkauf in 10 Schritten mit smarten Houzy Tools» erklären wir den gesamten Verkaufsprozess leicht verständlich. Aber es braucht nicht nur Know-how, sondern auch Zeit und Geduld, bis Sie den richtigen Käufer oder die richtige Käuferin gefunden haben. Und manchmal brauchen Sie ein dickes Fell, weil der eine oder andere Interessent Ihr Haus kritisiert, mit dem Sie emotional verbunden sind, um den Preis zu drücken.

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Lohnt sich ein Immobilienmakler für Sie?

Das hängt von verschiedenen Faktoren ab. Unter anderem davon, ob Sie die Zeit haben, sich um die vielen Aufgaben zu kümmern, die der Verkauf einer Immobilie mit sich bringt. Auch wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt, ist die Vermarktung einer Immobilie kein Kinderspiel. Sie brauchen professionelle Fotos der Immobilie für die Verkaufsdokumentation und müssen das Haus oder die Wohnung vielen Interessent*innen zeigen, bis Sie einen Käufer gefunden haben, dem Sie Ihr Zuhause anvertrauen wollen. Ein Immobilienmakler nimmt Ihnen diese und andere zeitraubende Aufgaben ab. Von der Immobilienbewertung bis zur Handänderung im Grundbuch. Und er kennt den regionalen Immobilienmarkt und mögliche Käufer. Ausserdem ist die Wahrscheinlichkeit gross, dass er Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu einem höheren Preis verkauft. Verkauft er Ihre Liegenschaft beispielsweise für 1,2 statt 1,1 Millionen Franken, hat sich die Investition von 22'000 bis 33'000 Franken mehr als gelohnt.

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Wo finden Sie den richtigen Immobilienmakler?

Beim Verkauf einer Immobilie geht es um viel Geld. Nehmen Sie sich daher genügend Zeit, um den Makler Ihres Vertrauens zu finden. Holen Sie Angebote ein und vergleichen Sie die Leistungen und Extras genau. Sinnvoll ist es, einen Makler aus der Region zu wählen, der bereits ähnliche Häuser oder Wohnungen verkauft hat. In unserem Partnernetzwerk finden Sie geprüfte Makler*innen aus Ihrer Nähe, die wir Ihnen mit gutem Gewissen empfehlen:

1. Sie beschreiben Ihr Haus oder Ihre Wohnung kurz und prägnant in unserer Maklersuche
2. Wir nehmen umgehend Kontakt mit Ihnen auf, klären offene Fragen und besprechen die nächsten Schritte
3. Wir vernetzen Sie mit bis zu drei Maklern in Ihrer Nähe

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Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen? Unsere Immobilienexpertinnen beraten Sie unabhängig und empfehlen Ihnen Maklerinnen und Makler, die Sie kompetent und professionell durch den Verkaufsprozess begleiten. Profitieren Sie von unserem starken Partnernetzwerk.