Neubau: Die sinnvolle Alternative zum Hausverkauf
Übersicht
Die Hälfte der Einfamilienhäuser in der Schweiz ist älter als 40 Jahre. Viele dieser Häuser sind sanierungsbedürftig. Ein umfassender Umbau oder eine Totalsanierung mit energetischen Sanierungsmassnahmen kann je nach Ansprüchen und Bausubstanz teuer werden. Deshalb fragen sich immer mehr Besitzer*innen sanierungsbedürftiger Häuser aus den 1950er- bis 1980er-Jahren, was sie mit ihrem Wohneigentum machen sollen: Nichts, sanieren oder verkaufen. Als Alternative zur Sanierung oder zum Hausverkauf hat sich in der Schweiz in den letzten Jahren der Ersatzneubau etabliert.
Tipp
Besitzen Sie ein älteres Haus und möchten wissen, welche Sanierungsmassnahmen auf Sie zukommen? Analysieren Sie den Sanierungsbedarf und schätzen Sie die Sanierungskosten mit unserem Sanierungsrechner .
Vom Einfamilien- zum Mehrfamilienhaus
Ein Ersatzneubau ist ein Neubau, der einen Altbau ersetzt. Zum Beispiel ein modernes Mehrfamilienhaus mit zeitgemässen Eigentumswohnungen anstelle eines sanierungsbedürftigen Einfamilienhauses mit grossem Garten. Solche Neubauten sind vor allem an begehrten Lagen in der Stadt oder in der Agglomeration ein Thema, weil das Bauland knapp und entsprechend teuer ist. Verdichten ist ein Trend, der sich in den nächsten Jahren noch verstärken dürfte, weil immer mehr Menschen Wohnraum suchen und die Nachfrage das Angebot ohne Ersatzneubauten übersteigt. Für solche Projekte eignet sich jedes Einfamilienhaus, das auf einem Grundstück von 800 Quadratmetern oder mehr steht und genügend Platz für ein Mehrfamilienhaus mit mindestens drei Wohnungen bietet.
Das Neubaupotenzial hängt auch von Bauvorschriften wie den Ausnützungs-, Baumassen- und Geschossflächenziffern, Grenz- und Gebäudeabständen oder Längen-, Höhen- und Geschossbeschränkungen ab. Solche baurechtlichen Rahmenbedingungen können ein Neubauprojekt in Eigenregie schon vor dem Startschuss scheitern lassen. Die Neubauspezialisten unseres Partners neubau.ch kennen alle Vorschriften und beraten Sie kompetent.
Gut zu wissen
Mit dem Verkaufserlös des Ersatzneubaus können Sie woanders eine kleinere, altersgerechte Wohnung oder im erstellten Neubau auf Ihrem ehemaligen Grundstück eine Wohnung mit Vorkaufsrecht kaufen. Alternativ können Sie sich am Neubau beteiligen und am Verkauf der neuen Wohneinheiten teilhaben oder regelmässig monatliche Mieteinnahmen erzielen für jede abgerissene Wohnung 1,7 neue Wohnung gebaut.
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Gründe für einen Ersatzneubau
Die drei häufigsten Gründe sind Scheidung, eine Erbschaft und Alter. Viele ältere, noch nicht oder nur teilsanierte Häuser gehören Menschen über 60, die sich früher oder später Gedanken über ihr Wohneigentum machen. Zum Beispiel, weil sie ...
- ... ihr grosses Haus und den Garten nicht mehr pflegen können oder wollen,
- ... ihren Lebensabend lieber am Meer oder in den Bergen als in der Stadt geniessen möchten,
- ... aus einem grossen und teuren Haus in eine kleinere und günstigere altersgerechte Wohnung umziehen wollen oder
- ... keine Nachkommen haben, die das Haus erben wollen und/oder finanzieren können.
Neu bauen statt verkaufen
Der Hausverkauf ist auf den ersten Blick die einfachste und schnellste Lösung. Die Immobilienpreise sind trotz gestiegener Hypothekarzinsen immer noch hoch und werden in absehbarer Zeit, wenn überhaupt, nur geringfügig sinken. Doch gerade bei älteren Immobilien, die umfassend und energetisch saniert werden müssen, schrecken viele Käufer vor den hohen Sanierungskosten zurück. Wer ein älteres Haus kaufen will, zahlt, was ist. Wer aber das sanierungsbedürftige Haus durch einen Neubau ersetzen will, preist auch das Neubaupotenzial ein. Dies gilt insbesondere für Immobilien- und Projektentwickler sowie spezialisierte General- und Totalbauunternehmer. Solche Unternehmen sind nicht selten bereit, etwas mehr für die Liegenschaft zu bezahlen, als Käufer, die das Haus sanieren und selbst bewohnen wollen.
Gut zu wissen
Mit dem Verkaufserlös des Ersatzneubaus können Sie woanders eine kleinere, altersgerechte Wohnung oder im erstellten Neubau auf Ihrem ehemaligen Grundstück eine Wohnung mit Vorkaufsrecht kaufen. Alternativ können Sie sich am Neubau beteiligen und am Verkauf der neuen Wohneinheiten teilhaben oder regelmässig monatliche Mieteinnahmen erzielen.
Neu bauen statt sanieren
Vor allem ältere Wohneigentümer*innen haben eine emotionale Beziehung zu ihrem Haus und verbinden schöne Erinnerungen mit ihrem Zuhause. Zum Beispiel, weil sie dort ihre Kinder aufgezogen haben. Das trübt oft den Blick für die Realität: Eine umfassende Sanierung mit energetischen Massnahmen kostet mehr als ein Neubau. Vor allem, wenn bei der Sanierung versteckte Mängel entdeckt werden. Ausserdem ist die Energieeffizienz sanierter Häuser in der Regel schlechter. Und wegen der Statik des Hauses können Grundriss und Raumaufteilung nicht beliebig verändert werden.
Gut zu wissen
Bei Häusern aus den 1950er- bis 1980er-Jahren mit dünnen Aussenwänden, ineffizienten Elektrospeicherheizungen und einfach verglasten Fensterfronten hilft eine Dämmung allein nicht viel. Das wird teuer. Vor allem, wenn das Steildach ein Kaltdach ist und neu aufgebaut werden muss.
Tipp
In «Lebensdauertabelle: Wie lange halten Bauteile, Geräte und Installationen?» und «Haus renovieren: Kosten für eine Totalsanierung in der Schweiz» erfahren Sie, wann die ersten grösseren Sanierungen fällig sind oder wie viel eine Totalsanierung ungefähr kosten könnte.
Prüfen Sie das Neubaupotenzial Ihres Grundstücks
Besitzen Sie ein Einfamilienhaus, das Ihnen zu gross ist? Gehört ein Garten zum Haus, der zu viel Arbeit macht? Wollen Sie lieber in einer kleineren und altersgerechten Wohnung leben und dafür öfters verreisen? Die Nachfrage nach Ersatzneubauten ist so hoch wie nie zuvor. Auf einem mindestens 800 Quadratmeter grossen Grundstück hat beispielsweise ein Mehrfamilienhaus mit drei bis vier Wohneinheiten Platz. Auf grösseren Grundstücken lassen sich Mehrfamilienhäuser mit bis zu acht oder mehr Wohneinheiten errichten.
Die Neubauspezialisten von neubau.ch kennen den Markt und beraten Sie umfassend. Sie prüfen das Neubaupotenzial Ihres Grundstücks und empfehlen Ihnen einen Verkaufspreis. Wenn Sie mit dem Preis einverstanden sind, erstellt neubau.ch ein Neubaudossier mit Machbarkeitsstudie und begleitet Sie durch den gesamten Prozess bis zum Verkauf an einen geeigneten Entwicklungspartner aus der Region. In der Regel erhalten Sie die Reservationsvereinbarung mit Reservationszahlung innerhalb von drei Monaten nach dem Vertragsabschluss. Dann kann der Termin für die Eigentumsübertragung auf dem Grundbuchamt vereinbart werden.
Gut zu wissen
Bei einem Verkauf über neubau.ch bezahlen Sie als Verkäufer keine Provision.
Was macht man mit einem grossen alten Haus nach dem Auszug der Kinder, einer Scheidung oder einem Todesfall: nichts tun, sanieren oder verkaufen? Ein Ersatzneubau ist eine sinnvolle Alternative zur teuren energetischen Totalsanierung. Der Verkaufspreis ist in der Regel etwas höher, da ein Immobilienentwickler für das Potenzial und nicht für das sanierungsbedürftige Haus bezahlt. Ausserdem fällt für den Wohneigentümer keine Provision an.
FAQs
Hier finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen zur Hausbewertung.
Eine Bewertung der Immobilie ist sowohl für Hauskäufer als auch Hausverkäufer bedeutend. Viele Eigentümer haben vor einem Immobilienverkauf keine genaue Vorstellung davon, welchen Marktwert ihre Immobilie aufweist. Der selbst geschätzte Immobilienwert basiert oftmals auf dem damaligen Marktwert oder dem emotionalen Wert des Objekts. Entsprechend besteht bei Hauskäufern oftmals Unsicherheit über den tatsächlichen Wert der Immobilie aufgrund fehlender Transparenz. Der Marktwert einer Immobilie verändert sich je nach Konjunktur und ist Abhängig von Angebot und Nachfrage. Somit sind umfassende Kenntnisse des regionalen Immobilienmarktes für eine akkurate Wertermittlung der Immobilie unabdingbar. Als Verkäufer können Sie nur dann einen realistischen Preis auf dem Immobilienmarkt erzielen, wenn Sie den tatsächlichen, datenbasierten Wert ihrer Immobilie kennen. Ein zu hoch angesetzter Preis schreckt potentielle Käufer ab, während ein zu niedriger Verkaufspreis zu einem grossen Vermögensverlust führen kann. Mit einer datenbasierten Immobilienbewertung können diese Fehler vermeiden werden und das Objekt schnell und zufriedenstellend verkauft werden. Entsprechend hilft auch Hauskäufern eine datenbasierte Immobilienbewertung, um die nötige Sicherheit zum Preis des Wunschobjekts zu erhalten und Entscheidungen im Kaufprozess fundiert zu fällen. Lesen Sie dazu auch unseren Artikel "Hedonische Schätzung: So bewerten wir den Wert von Immobilien" im Houzy Magazin.
Die digitale Immobilienbewertung von Houzy analysiert mit nur wenigen Angaben den Wert Ihres Wohneigentums - und das komplett kostenlos und unverbindlich. Die Analyse basiert auf ersten relevanten Kriterien wie der Grundstück- und Wohnfläche oder dem geschätzten Hauszustand und dient so als erster Anhaltspunkt. Die Immobilienbewertung ist in 5 einfachen Schritten in unter 5 Minuten durchgeführt und bietet Ihnen eine unabhängige, neutrale Schätzung des Immobilienwerts. Anhaltender Mehrwert ergibt sich für Sie auch durch die automatisch analysierten Marktwertänderungen, die Sie quartalsweise in Ihrem Houzy Account einsehen können. Auch unsere qualifizierten Makler-Partner, wie Engel & Völkers, stehen Ihnen nach der Immobilienbewertung bei Bedarf kostenfrei für eine Vor-Ort-Analyse zur Verfügung.
Houzy ist eine junge Firma und finanziert sich durch die Vermittlung von Dienstleistungen Dritter sowie durch Werbe-Partnerschaften mit nationalen und regionalen Partnern. Sie als Benutzer entscheiden aber immer selbst, wann Sie was und mit wem teilen möchten und behalten somit stets die Datenhoheit. Die Nutzung unserer Immobilienbewertung und unserer Plattform ist für Sie somit dauerhaft kostenlos. Bei Bedarf beraten Sie unsere Makler-Partner in einem zweiten Schritt gerne persönlich. Auch dieser Service bleibt kostenlos und unverbindlich.
Das Ergebnis der Immobilienbewertung von Houzy ist eine objektive Marktwertschätzung, die für die meisten Häuser oder Wohnungen in der Schweiz genau genug ist. Darum setzen viele Banken auf die hedonische Bewertung. Sie berücksichtigt alle Transaktionspreise vergleichbarer Immobilien in der Region. Das Computermodell unterteilt ein Objekt in Qualitätseigenschaften, damit es mit anderen Objekten vergleichbar ist, und berechnet mit einer multiplen Regressionsanalyse, wie stark die Qualitätseigenschaften den Preis beeinflussen.