Immobilienbewertung: Wie viel ist Ihr Haus oder Ihre Wohnung wert?
Übersicht
Die Basis für jede Immobilienbewertung ist der Verkehrswert. Der Verkehrswert wird definiert als der Preis, der innerhalb von zwölf Monaten unter marktüblichen Bedingungen für das Objekt erzielt werden müsste. Wie wird dieser Wert geschätzt – und welche Methoden gibt es?
Diese Faktoren bestimmen den Verkehrswert
Der Verkehrswert setzt sich aus Landwert und Gebäudewert zusammen. Wie hoch der Anteil dieser Faktoren am Verkehrswert ist, hängt vor allem von der Region ab. In Städten wie Basel, Genf oder Zürich und darum herum ist der Landwert vergleichsweise hoch, weil der Boden knapp ist. Dafür ist der Gebäudewert in ländlichen und weniger dicht besiedelten Regionen im Vergleich höher.
Die Lage beeinflusst den Landwert:
- Aussicht und Besonnung
- Geschäfte
- Immissionen (vor allem Lärm)
- Kindergärten und Schulen
- Nachbarschaft
- Verkehrsanbindung (Auto und ÖV)
- Steuerfuss
Das Haus oder die Eigentumswohnung beeinflusst den Gebäudewert:
- Alter
- Architektur
- Ausbau
- Grundriss
- Grundstück
- Raumvolumen
- Wohnfläche
Mensch oder Maschine?
Wenn es darum geht, den Wert von etwas zu bestimmen, sind viele Menschen nicht objektiv. Wer sein Haus oder seine Wohnung verkaufen will, schätzt den Wert eher zu hoch ein, wer kaufen will eher zu tief. Das ist normal. Darum lohnt es sich, den Wert unabhängig schätzen zu lassen. Zum Beispiel von einem Fachmann oder mit einer Online-Bewertung. Mensch und Maschine arbeiten mit denselben wertbestimmenden Faktoren als Basis, ihre Methoden unterscheiden sich aber.
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Die hedonische Schätzung
Hedonische Methoden werden immer häufiger eingesetzt. Beispielsweise, wenn Sie ein Houzy-Konto eröffnet und alle Informationen über Ihr Haus oder Ihre Wohnung erfasst haben. Das Objekt wird nach seinen intrinsischen (inneren) und extrinsischen (äusseren) Werten beurteilt. Die computergestützte Vergleichsmethode baut auf einem statistischen Verfahren auf, das die Preise vergleichbarer Immobilien berücksichtigt. Dafür reichen wenige Angaben wie Adresse, Wohnfläche, Baujahr sowie Zustand. Das Ergebnis ist eine gute Basis für Preisverhandlungen. Ausserdem setzen viele Banken auf hedonische Schätzungen, wenn sie Wohneigentum finanzieren. Auch die kostenlose HouzyBewertung funktioniert nach diesem Prinzip und berechnet Ihnen anhand weniger Angaben den Marktwert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung. Zusätzlich erfahren Sie automatisch im Quartalsrhythmus, ob Ihre Immobilie an Wert zu- oder abgenommen hat. Je mehr vergleichbare Immobilien in derselben Region verkauft wurden oder auf dem Markt sind, desto besser ist die Schätzqualität.
Die Expertenschätzung
Manchmal braucht es mehr als eine hedonische Schätzung. Zum Beispiel, wenn in den letzten Jahren keine vergleichbaren Häuser oder Wohnungen in der Region verkauft wurden. Dann lohnt es sich, einen zertifizierten Bewertungsexperten mit der Schätzung zu beauftragen. Das lohnt sich, weil der Gutachter den Markt und die örtlichen Verhältnisse kennt, das Objekt besichtigt, Besonderheiten bewertet und vielleicht sogar Kaufinteressenten kennt.
Gut zu wissen
Auf Houzy finden Sie passende Immobilienexperten aus Ihrer Region, die bei Ihnen per Kontaktaufnahme über Houzy kostenlos eine Vor-Ort-Analyse durchführen.
Verkehrswert ≠ Kaufpreis
Nicht immer entspricht der Verkehrswert dem Kaufpreis. Das kommt vor, wenn der Käufer bereit ist, mehr zu bezahlen, weil ihm die Wandmalerei im Wohnzimmer oder die abgeschiedene Lage am Waldrand mehr wert ist als anderen. Wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung über Verkehrswert kaufen und eine Hypothek aufnehmen, brauchen Sie mehr Eigenkapital: Banken belehnen den tieferen Wert, das heisst in diesem Fall den Verkehrswert, und Sie müssen die Differenz zusätzlich aufbringen. Für ein Objekt, das auf 900’000 Franken geschätzt wird und für das Sie 1 Million Franken bezahlt haben, brauchen Sie mindestens 280'000 Franken Eigenkapital, also 100'000 Franken mehr.
So erhalten Sie den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung
Der Verkehrswert setzt sich, wie eingangs ausgeführt, aus Land- und Gebäudewert zusammen. Der Landwert hängt von Angebot und Nachfrage ab und ist dafür verantwortlich, dass die Preise für Wohneigentum in der Schweiz in den letzten 20 Jahren stark gestiegen sind. Der Gebäudewert sinkt in der Regel mit den Jahren, weil das Haus oder die Wohnung älter wird. Ausser, Sie halten das Objekt mit werterhaltenden Massnahmen in Schuss und ersetzen Bauteile, Geräte oder Installationen gemäss Lebensdauertabelle. Mit unserem kostenlosen Sanierungsrechner können Sie unter anderem die Sanierungskosten schätzen und alle Sanierungsmassnahmen langfristig planen.
FAQs
Hier finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen zur Hausbewertung.
Eine Bewertung der Immobilie ist sowohl für Hauskäufer als auch Hausverkäufer bedeutend. Viele Eigentümer haben vor einem Immobilienverkauf keine genaue Vorstellung davon, welchen Marktwert ihre Immobilie aufweist. Der selbst geschätzte Immobilienwert basiert oftmals auf dem damaligen Marktwert oder dem emotionalen Wert des Objekts. Entsprechend besteht bei Hauskäufern oftmals Unsicherheit über den tatsächlichen Wert der Immobilie aufgrund fehlender Transparenz. Der Marktwert einer Immobilie verändert sich je nach Konjunktur und ist Abhängig von Angebot und Nachfrage. Somit sind umfassende Kenntnisse des regionalen Immobilienmarktes für eine akkurate Wertermittlung der Immobilie unabdingbar. Als Verkäufer können Sie nur dann einen realistischen Preis auf dem Immobilienmarkt erzielen, wenn Sie den tatsächlichen, datenbasierten Wert ihrer Immobilie kennen. Ein zu hoch angesetzter Preis schreckt potentielle Käufer ab, während ein zu niedriger Verkaufspreis zu einem grossen Vermögensverlust führen kann. Mit einer datenbasierten Immobilienbewertung können diese Fehler vermeiden werden und das Objekt schnell und zufriedenstellend verkauft werden. Entsprechend hilft auch Hauskäufern eine datenbasierte Immobilienbewertung, um die nötige Sicherheit zum Preis des Wunschobjekts zu erhalten und Entscheidungen im Kaufprozess fundiert zu fällen. Lesen Sie dazu auch unseren Artikel "Hedonische Schätzung: So bewerten wir den Wert von Immobilien" im Houzy Magazin.
Die digitale Immobilienbewertung von Houzy analysiert mit nur wenigen Angaben den Wert Ihres Wohneigentums - und das komplett kostenlos und unverbindlich. Die Analyse basiert auf ersten relevanten Kriterien wie der Grundstück- und Wohnfläche oder dem geschätzten Hauszustand und dient so als erster Anhaltspunkt. Die Immobilienbewertung ist in 5 einfachen Schritten in unter 5 Minuten durchgeführt und bietet Ihnen eine unabhängige, neutrale Schätzung des Immobilienwerts. Anhaltender Mehrwert ergibt sich für Sie auch durch die automatisch analysierten Marktwertänderungen, die Sie quartalsweise in Ihrem Houzy Account einsehen können. Auch unsere qualifizierten Makler-Partner, wie Engel & Völkers, stehen Ihnen nach der Immobilienbewertung bei Bedarf kostenfrei für eine Vor-Ort-Analyse zur Verfügung.
Houzy ist eine junge Firma und finanziert sich durch die Vermittlung von Dienstleistungen Dritter sowie durch Werbe-Partnerschaften mit nationalen und regionalen Partnern. Sie als Benutzer entscheiden aber immer selbst, wann Sie was und mit wem teilen möchten und behalten somit stets die Datenhoheit. Die Nutzung unserer Immobilienbewertung und unserer Plattform ist für Sie somit dauerhaft kostenlos. Bei Bedarf beraten Sie unsere Makler-Partner in einem zweiten Schritt gerne persönlich. Auch dieser Service bleibt kostenlos und unverbindlich.
Das Ergebnis der Immobilienbewertung von Houzy ist eine objektive Marktwertschätzung, die für die meisten Häuser oder Wohnungen in der Schweiz genau genug ist. Darum setzen viele Banken auf die hedonische Bewertung. Sie berücksichtigt alle Transaktionspreise vergleichbarer Immobilien in der Region. Das Computermodell unterteilt ein Objekt in Qualitätseigenschaften, damit es mit anderen Objekten vergleichbar ist, und berechnet mit einer multiplen Regressionsanalyse, wie stark die Qualitätseigenschaften den Preis beeinflussen.